不動産投資にとって管理会社は重要なパートナー 管理をプロに委託
どーも、ようちゃんです。
収益物件は購入したものの、自分で入居付けや日々の管理なんてできない。
まして、トラブルが発生した時にどーすりゃいいのか、皆目検討がつかん。
管理会社って管理費用もかなり取られるんでしょ？
ちゃんと管理してくれるのかわからないし、不安…
不動産投資家、サラリーマン大家を目指す方にとって、非常に悩ましいところだと思います。
自主管理をしている大家さんの本を見たことがあるんですが、管理、修繕、客付け、苦情対応、家賃の集金etc…
みんな自分でやられてるんです。
そんなん無理！
だって普段はサラリーマンしてるし、物件に行くのだって月に１〜２回くらいが限度。
現実問題、そんなもん。
んじゃ、リーマン辞めるかって話。
辞めたいのはヤマヤマだけど、融資が付きやすいので今は無理。
でも待った無しの状況になったら貴方はどうします？
管理のプロ お金を払って管理会社に管理を委託する
管理会社に管理を委託しましょう。
管理会社を探す
- 物件に近い不動産会社
- アパートの売買を仲介した不動産会社
- 地域で評判の良い不動産会社
- 入居率の高さを謳い文句に営業する不動産会社
まずは１ですが、アパート・マンションの入居者さんからは、いつ何時どんな修繕依頼やクレームやトラブルがあるか全くわかりません。
そんな時に大事なのは、管理会社がすぐに対応できる距離にいること。
修繕の手配などに多少時間がかかったとしても、初期対応が早いと入居者さんは安心するものです。
大手フランチャイズ傘下の不動産会社は社会的信用が大きいと思いますが、田舎だと地域と昔からの付き合いで営業している不動産会社も多いです。
そういった会社と知り合いになっていれば大変頼もしいんですが、なかなか難しいですね。
そんな時は物件に近くて、ある程度大手の不動産会社が第一の選択肢になると思います。
２ですが、僕の場合は売買専門の不動産会社以外は、とりあえず売買を仲介した不動産会社に管理も委託します。
多くの会社は、前オーナーから管理を委託されていて、それを継続したいと思っています。
買主側としても、物件や入居者さんの状況がわかる管理会社だと安心します。
ですので、よっぽど相性が悪かったり評判が悪いとこ以外は管理を継続していただくケースが多いですし、ほぼそうです。
３の評判ですが、正直言うと初めて収益物件を購入する方にとっては、未知の世界だと思いますし、どうやって調べれば良いのかわからないと思います。
僕も評判を元に管理会社を決めたことはありません。
ですが、購入後、別の不動産会社に管理契約を変えることはできます。
自分との相性や客付け、入居者さんとの円滑な関係性の構築…色んな要素があると思いますが、今はネットで評判を調べることもできますので、困ったらググるのも一つの手かと思います。
４ですが、これはなんとも言えないのが本音。
実際、他の管理会社と大差ないことが多いです。
会社によっては客付けのために広告費を数カ月分取るところもあるし、敷金礼金ゼロというのも珍しくない。
まぁ、空室リスクよりかはいいんですが、費用対効果を考えて選択したいもんです。
賃貸業務管理委託契約書を締結
色んな選択肢がある中で不動産会社を決めてから、賃貸業務管理委託契約書を締結します。
僕の経験上、管理委託する不動産会社の建物内で交わすか、融資を受ける金融機関で取り交わしします。
まぁ、どっちでもいいんですが、契約書を取り交わす時には以下の部分を確認しましょう。
- 管理費用（家賃の◯％）
- 管理費用内でやってもらえるオプション
- 入居時の仲介手数料（家賃の◯ケ月分）
管理費用は概ね家賃の５％〜７％くらいが目安。
管理費用内でやってもらえるオプションは、月１回の清掃とか定期点検が該当すると思いますが、各社それぞれ異なりますので確認しときましょう。
入居時の仲介手数料ですが、家賃の１〜２ヶ月分としている会社が多いと思います。
入居付は管理会社以外にも依頼することができますので、空室が発生したら他の不動産会社に入居付の営業をするものオッケー。
僕は、複数の不動産会社に管理をお願いしてるので、営業はやりやすいです。
自主管理を推奨する大家さんもいますし、実際に入居付けとか修繕とかトラブル対応とか、全部自分でこなせるのであれば素晴らしいです。
ですが、僕が目指すのは不動産投資。
収益物件に愛情を注ぎすぎてもいけません。
まして、平日日中は忙しく動き回るサラリーマンです。
自分でできないことは、プロにおまかせしましょう。
不動産投資と管理会社の関係は切っても切り離せない最重要な関係。
貴方にとって、素晴らしい管理会社との出会いがありますように。
前の記事
次の記事
不動産投資 クセの強い物件が人気物件に生まれ変わるまで
どーも、ようちゃんです。
初めての中古１棟マンションはなかなかクセの強い物件。
色んな不具合とかありましたが、安定して収益を生み出す物件であることは間違いないです。
今では部屋が空いても、入居者がすぐに決まる人気物件に生まれ変わりました。
どのような手法をとったのか、今回の記事でご紹介します。
初めての収益物件が人気物件になるまで
僕が住んでいる地域は、東北の田舎町。
広大な土地が広がり、田んぼを所有する地主が多い地域。
周りに田んぼしか無いような場所に、急にアパートが建つなんてこともあります。
初めての１棟マンションの周辺でも、新築アパート建設が多くなってきました。
このままだと淘汰されてしまう。
入居者が決まりづらくなってきた時期に管理会社から提案されたこと。
無料Wi-Fi付けませんか？
無料Wi-Fiを設置
今の時代、ネット環境があるか無いかが物件を選ぶ基準になります。
特に大学生の場合は顕著で、レポートを作成したりオンラインゲームしたり、無料Wi-Fiがあれば通信料に気にすることなく作業ができます。
無料Wi-Fiの業者と契約を結び機械を設置したところ、見事に満室に。
やっぱりニーズは高いんですね、今では他の物件にも設置しようか検討中です。
設置費用
設置費用は無料ですが、毎月のリース料が発生します。
リース料は経費になりませんが、設備代金を減価償却で処理、通信量も経費で処理できますので、大きな負担にはなりません。
月に２万超のランニングコストがかかりますが、空室リスクよりはマシです。
毎月の金融機関への返済比率を４５％程度に抑えてますので、設備増強に伴うランニングコストや家賃減にも対応できます。
いくら利回りの良い物件でも、融資との組み合わせが悪ければ返済が厳しくなるんですよね。
外壁修繕を実施
購入してから３〜４年は、新規物件を購入していったので、大規模修繕は見送ってたんですが、さすがに外壁がボロボロだったので、去年外壁修繕を実施しました。
田舎なので都会に比べて費用も安かったんですが、トータル２００万程度かかりました。
仕事が丁寧な業者さんで、近所への気配りも素晴らしく、物件の外壁修繕後にご近所さんからも修繕依頼を受けたそうで、大変喜んでいました。
こんな業者さんと知り合えるのも、不動産投資をやってるメリットです。
ご近所さんとのお付き合い
実は売主の社長からの引き継ぎで、ご近所さんがマンションの住人といい関係を築いてるので、関係性を大事にと言われていました。
ご近所さんは年配のご夫婦で、家庭菜園をかなり本格的にされている方で、定期的に採れた野菜を入居者さんにおすそ分けいただいてます。
入居者とコミュニケーションも取っていただいて、入居状況を僕よりも把握しているくらい。どっちが大家なんだか…
お中元とお歳暮を欠かさずにお送りして、常に感謝の言葉を伝えてます。
管理会社の女性店長からは、管理に関わってくる近所の人がいると嫌な言い方をされたこともありましたが、大家にとっては味方の一人。
店長には事情を説明して、それ以降は何も言われたことがありません。
植栽の伐採も依頼
ご近所さんは家庭菜園の他、自分の家を自分で修繕したり、DIYで色んなものを作ったり、かなり本格派。
購入当初から物件前にある植栽の処理をどうしようか悩んでいたところ、声をかけて下さいました。
放っておけば伸び放題になる植栽。
ダメモトで植栽の伐採をお願いしたところ、二つ返事でオッケー。
時間がある時に処分してもらい、お礼にお菓子の詰め合わせなどをお渡ししました。
こんな世話好きな方がいるのも田舎ならでは。
いただいた恩はちゃんとお返ししなければなりませんし、常に感謝することを心がけています。
もちろん、管理会社にもね。
前の記事
次の記事
不動産投資 初めての鉄骨造中古１棟マンションはクセが強かった
どーも、ようちゃんです。
今回は初めての収益物件で経験した色んなことをご紹介します。
初めての１棟マンション、順風満帆な門出だと思ってましたが、中古ですもの色んなことがありますよね。
クセの強い１棟マンション
僕が初めて購入したのが鉄骨造（S造）の１棟マンション。
マンションといっても、エレベーターが付いてる大型のではなくて、３階９世帯の小型物件で間取りは全て１Ｋ。
大学に近いので、大学生や大学で働く職員さんを入居対象にしてます。
割と広めの部屋で、僕自身が住んでもいいなと思えるような、なかなかの優良物件です。
購入してすぐにトラブルがあった訳ではないんですが、売主の社長が自主管理していた物件なので、運営の仕方に独自性がありました。
家電付きの部屋
購入したのが秋で、年明けの２月頃になると入居者の入れ替えがあります。
当然のように入退去が発生したんですが、管理会社が退去後のチェックをしたところ、売主の社長が入居付のために備え付けした家電の故障が発覚。
冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機…
これらの処分費用は全て大家持ち。
余計に費用がかかったことは言うまでもありません。
自分で軽トラ手配して処分場に持っていけば費用も抑えられるんですが、サラリーマンを本業としている僕にそんな時間は取れません。
すべて管理会社にお願いしてるんですが、どうも一言多いのが管理会社の女性店長。
言い返したいところはやまやまですが、そこはグッと堪えて大人の対応をね。
湿気の多い部屋
物件のある場所は、隣に林のある少し湿気の高い場所。
入居者さんは、四六時中換気扇を回してないと湿気がこもってカビが生えてしまうんですね、特にお風呂。
管理会社から入居時の説明で伝えてはいるんですが、人間ですから忘れますよね。
そうなると、退去時にカビ除去のための費用が別途かかるんです。
管理会社から言われていたことは、外壁が劣化してるのでそこから湿気が入ってくるんじゃないかということ。
昨年修繕したので、以前に比べると発生は抑えられていますが、外壁修繕のお金も高額でしたので大変です。
受水槽の管理
新築の際、各部屋ごとに直接水道を引かれていれば良かったんですが、水道の圧力が弱く３階まで届かないため、物件の脇に受水槽があります。
受水槽に水道水を一旦溜めて、ポンプで各部屋に水を届けています。
なので、受水槽の管理も必要になります。
毎年１回、衛生上受水槽内の清掃を依頼していますし、入居者さんにはキレイな水をお届けできているんですが、清掃代も結構かかるし子メーターの検針のために管理費が割高。
しかも、受水槽に不具合が出ると十万円単位で修繕費用がかかります。
受水槽ポンプの不具合
受水槽の中で一番不具合が出やすいのがポンプです。
僕の物件でもポンプの経年劣化により交換せざるを得ないことがありました。
ポンプの交換で２０万円超の出費。
冬に受水槽周りに雪が積もって、ポンプの凍結。
修繕と凍結防止の処置をしてもらい、２０万円超の出費。
まー、金がかかる…
４階以上のエレベーター付きで、入居者数の多い鉄筋コンクリート造のマンションとかなら受水槽は必須ですが、小型の物件で受水槽付きは避けたほうが無難です。
ポンプの不具合が出た時に僕は地元にいなくて、管理会社の女性店長とやり取りをしたんですが、土日祝日の対応だったので面倒だったんでしょう。
この対応は管理費用に含まれていないとか、別途請求させてもらうとか、色々言われちゃいましたね。
ここでケンカしても仕方ないので、ご機嫌を取って、平身低頭お願いしました。
共用部分の清掃
物件の共用部分は屋内になります。
雪が積もる地域ですので、入居者さんにとってはありがたい。
ですが、ホコリやゴミが溜まりやすいので定期的に清掃しなければなりません。
当初は管理会社にお願いしようかと思ったんですよね、管理費７％だし清掃も月１回くらいはやってくれるかなと安易な気持ちで。
見事に断られましたね、しかも大家側でやってくださいと、暗に自分達はやりませんと主張される感じで。
まぁ、月イチだったら物件に行く手間もかからないだろうと、しばらくは自分で清掃してました。そのうち僕自身が転勤して、なかなか物件に行くのが難しくなりました。
シルバー人材センターに清掃を依頼
僕が思いついたのが、シルバー人材センターに清掃を依頼すること。
今では月イチで清掃を依頼して、掃き掃除のほか、手すりや窓の拭き掃除までやってもらってます。
１回の費用が４千円程度かかりますが、自分でやるより丁寧だし、高齢の方は仕事をしっかりやってくれるので、非常に満足してます。
もっと早く依頼すれば良かったと思うくらいです。
そんな手間のかかる初めての１棟マンションですが、次からも色んな出来事をご紹介していきますね。
前の記事
次の記事
不動産投資 収益物件を購入したら最初にやること
どーも、ようちゃんです。
いよいよ初めての収益物件を手に入れた僕。
これから左うちわの投資生活が待っていると思った矢先、色んな問題が発覚してきました。
そんな懐かしい思い出話に浸りながら・・・
初めての収益物件を手に入れた、やったぜ！
ついに銀行からの融資も決まり、売主の社長さんと契約書を取り交わしてオーナーになった僕は嬉しくて天にも昇る気持ちでした。
でもいつまでも嬉しがってはいられません、やるべきことをしなくては…
アパートを買った直後にやること
- 電気、水道、ガスなどの契約者切替
- 不動産会社との管理委託契約を締結する
まずは1ですが、生活に必要なインフラを担う会社に事前に電話して、引渡し日に契約を切り替えます。
売主側の対応は不動産会社に依頼して、買主側の僕は自分で各会社に電話しました。
そして2ですが、管理を委託したい不動産会社にアポイントを取ることから始まります。
物件にできるだけ近くて、知名度のある会社がいいと思った僕は、大手フランチャイズ傘下の、とある不動産会社にお願いしました。
賃貸業務管理委託契約書
不動産会社の本社に行き、物件概要や入居者との賃貸契約書などを見せながら、交渉を始めました。
なぜ管理委託契約を結ぶかと言いますと、入居者から「水漏れした」とか「電気が点かなくなった」など、物件の様々な不具合の対応や、入退去に関わる手続き、入居者のトラブルなど、大家の代行として対応してくれるからです。
サラリーマンをやりながら、そんな専門性も求められる管理をできる訳がありません。
それを家賃の５％程度で管理してくれる管理会社は、大家の大きな味方です。
初めての管理委託契約ですが、家賃の７％で委託することになりました。
７％の理由は、毎月の水道の検針を、子メーターで実施するため手間が増えるからです。
僕が毎月子メーターを見にいくわけにもいきません。
なので、７％で合意となりました。
アクの強い管理会社の女性店長
僕が管理を委託した管理会社は、県内市内の主要エリアに複数の店舗を展開しています。
物件のある地域は大学に近くて海が近い物件。
管理している店舗は、大学近郊だけでなく他の市町村までカバーして、管轄が非常に広いです。
入居希望者の内見や修繕等の対応で忙しいのか、会社で働く人がよく変わる。
人の入れ替えが激しい業界なんですね。
というか、女性店長のアクが強くて、その方以外の皆さんが全員いい人に見える。原因は彼女か？
他の大家仲間に聞いても、「なかなかの人だよ」という評価。
そんな女性店長のお話は、機会がある時にご紹介します。
アクの強い管理会社とクセの強い収益物件。
色んなことがありました。
それは今後の記事の中で…
前の記事
次の記事
不動産投資 融資申し込みには事業計画書の提出と資産の開示が必要
どーも、ようちゃんです。
今回は、初めての収益物件の購入に向けて銀行に融資の申込みをした話です。
銀行って、給料口座を作ってお金が振り込まれて、ATMでお金を下ろして、車のローンや住宅ローンの申込みをするところ。
サラリーマンやってるとそれしか知らなかったけど、ビジネスパートナーとして存在するのが銀行。
それを知ることになった経緯です。
初めての融資申し込みをする
社長さんの物件を紹介してもらって、物件概要を作ってもらった僕は、とある地方銀行の門を叩きました。
番号札を取って、呼ばれて、収益物件を購入したいんですがどうすればいいのか聞くと、融資相談の席に移動させられて担当の２０代男性行員が登場。
緊張するし、何を言えばわからないので、とりあえず物件を紹介された経緯や物件概要を説明し、融資期間を２０年と伝えました。
銀行に行く前に不動産投資の書籍を読んでいたので、現在の資産を開示したほうがいいと思い、預金通帳や住宅ローンの金銭消費貸借契約証書、持ち家の登記簿謄本、直近３年の源泉徴収票などの資料も渡しました。
一通り資料を渡して、勤務している会社のことや家族の状況を説明すると、事業計画書はありますか？ と聞かれました。
あっ、事業計画書作ってない…どうしよう
と思っていたら、男性行員から初めての融資で作り方やノウハウとかわからないと思うので、私の方で作っておきますとの発言。
銀行員、神じゃ…
ということで、融資決定まで１ヶ月程度かかることから、その場はそれで終了して帰宅しました。
売り主の社長にも電話して１ヶ月かかると伝えて、あとは待つだけ。
ですが、最初の物件を購入した２０１３年当時は、銀行融資もすんなり簡単とは行かなかったんですよね。
まぁ、今に比べるとだいぶマシですが。
銀行融資の決定が下りない
融資申し込みをしてからしばらく経つと、担当の男性行員から電話があり、支店での決定に時間がかかりもう少し時間が欲しいとのことでした。
もう１ヶ月程度必要と言われ、社長に電話して了承を得ました。
男性行員に事情を聞くと、支店内で中古の収益物件の融資実績が乏しく、稟議を通すのに苦労しているとのこと。
その当時は銀行融資は時間がかかるんだな、そりゃそうだ、３３００万円のデカイ案件だから仕方ないなと思っていました。
銀行融資決定
２ヶ月を経過した頃に銀行から電話があり、支店での稟議が通ったので本店にこれから稟議を回すとの報告でした。
そのために、もう１ヶ月時間が欲しいと要望されました。
時間がかかると理解していた僕は売り主の社長に電話すると、待つのは可能だがそんなに時間がかかるのはおかしいとのこと。
とりあえず、もう１ヶ月売買契約を伸ばしてもらうことにしました。
そして待ちに待った３ヶ月、やっと銀行から融資決定の連絡が。
その瞬間は本当に嬉しかったですね。
これでやっと新しい一歩が踏み出せると、ワクワク感が止まりませんでした。
融資条件
融資金額：３３００万円
融資期間：２０年
金利：２．３％
返済比率は約４５％（毎月の返済額から家賃収入を割り返した率） になったので、数室部屋が空いてもマイナスにならない程度です。
そしてこの比率が後の運営を助けることに繋がります。
銀行から融資決定の連絡を受け、売り主の社長に連絡し、契約書と重要事項説明書を取り交わし、銀行で金消契約を取り交わしました。
これで、晴れて大家デビュー、不動産投資家デビューです。
毎月の積立定期と、住宅ローンの借り換えを要望されましたが、融資いただけるなら即オッケーです。
購入できた要因
初めての物件で３ヶ月も融資の稟議期間がありながら購入できたのは、売主が不動産会社の社長で、購入まで待ってくれたことに他なりません。
ネットに公表している物件や、市場に出ている物件であれば、そんなに待ってくれる訳がありません。
せっかく１番手で買付を入れても、２番手、３番手に話が流れてしまいます。
そして、地銀の男性行員から稟議に時間がかかった要因を聞きました。
アパート融資はあるものの新築物件がメイン
中古物件を取り扱った実績が乏しく、ストレスチェックに時間を要した
案件を支店一丸となって協議したので、時間がかかった。
なるほど、確かに僕の住んでいる地域だと、地主が大東建託やレオパレスを新築することはあっても、中古の流動性は低い。
しかも、中古は新築に比べて修繕費がかかったり、家賃が少ないイメージからリスクが高いと見られている。
支店一丸という理由も、取り扱った実績が乏しくノウハウが無かったんだろうな、と思いましたね。
まぁ、融資決定まで紆余曲折ありましたが、決まってしまえば次に進めます。
返済月も最初の家賃入金後に設定してもらい、リスクの多くを取り除きました。
しかし、この物件、なかなかのクセ者だったんです…
前の記事
次の記事
不動産投資 初めての１棟マンション購入に向けて 物件概要も紹介
どーも、ようちゃんです。
今回からは、ついに初めての１棟マンションを購入した話。
購入するまでの紆余曲折含めたプロセスと、買ってからの様々な出来事をご紹介します。
不動産会社の社長が個人所有する学生向け３階建て鉄骨造マンション
とある不動産会社がネット公開している物件を目当てに訪問した所、そこの社長が個人所有するアパートを紹介されました。
物件概要も何も無い状態で、ザックリとした説明から始まりました。
購入価格と利回り、そして物件の位置する住所、ターゲット層などなど。
訪問した日は休日でしたので時間はたっぷりあります。
早速、社長と現地を見に行きました。
現地で物件を内見する
不動産会社の事務所から車で走ること約２０分。林に隣接する物件に到着しました。
林といっても山奥ではなく、建物のすぐ側に林や小さい森があります。
田舎なんで、日常茶飯事です。
ハチとかいっぱい飛んでそうだなって感じの場所。
そこにあるのは、３階建ての鉄骨造（S造）マンションでした。
第一印象は、こんな立派なマンション買えんのか？ ということ。
まずは、外回りのチェックから始めました。
基礎は特に問題なし、外壁は築年数の割に劣化が進んでるから近い将来外壁修繕が必要、共用部分は外気にさらされていないので劣化は無し、一見大きな問題は無し。
３階建ての物件で小高い丘の上にあり、最上階まで水道ポンプの圧力が届かない。
なので、物件の脇に受水槽があり、モーターで上まで水を届けます。
屋根は数年前に塗装したけど、外壁までは手をかけられなかったと、申し訳無さそうに言う社長。
物件を目の前に興奮している僕は「全然大丈夫ですよ」と回答。
入り口から中に入ると、屋内の共用部分へ。
たまに掃除しないとゴミとか虫の死骸とか落ちてるんだよ、と社長。
共用部分に入って右を見ると水道のメーターがあります。
建てた当初、費用の問題で受水槽＆子メーターにしたとのことで、毎月メーターの数字をチェックして入居者に請求しているそう。
面倒くさそうだなと思いつつ、管理会社に委託すれば問題ないと判断しました。
一通り屋内も見て、問題がありそうな箇所は見当たらず、事務所に戻って少し話したところ、社長いわく
- 自分も中古で購入した物件
- 年とったので若い人に物件を譲る機会を探していた
- 客付のため、家電付きの物件にしている
だそうです。
そして後日融資を受けるために物件概要を作っていただきました。
物件概要
構造：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺３階建て
種類：共同住宅（９世帯）
間取り：１Ｋ（約３２㎡）
築年数：１１年
価格：３３００万円
利回り：１３％
今見ると、かなり広い単身向けのアパートというかマンションです。
数字だけ見ると超々優良物件。
しかも築年が浅いし利回りも悪くない。
鉄骨造なので融資が長く取れるため、利回り以上のキャッシュフローが期待できます。
建物の減価償却も多く取れそうだし、いきなり１棟目から成功者の仲間入りか！？
そんな僕は喜び勇んで、とある地方銀行に融資の相談に行きました。
前の記事
次の記事
不動産投資 大家になるためには収益物件を内見 とにかく行動せよ
どーも、ようちゃんです。
今回は、初めてアパートを購入するまでのプロセスや、どのような物件を選んだのかご紹介します。
初めてのアパートを購入するまで
関連書籍の購入
当時の僕はアパートなんて買えるのか？ どんな物件を選べばいいのか？ 自己資金はどのくらい必要なの？ と、訳のわからない状態でした。
どうすればいいのか、周りに聞ける人もいないし、そんな知り合いなんて皆無。
まして、実家の親に聞いたところで、そんな危ない橋は渡るな、金をドブに捨てるようなものだ、考え直せ！ なんて言われそうだし。
全く未知の世界なので、とりあえず知識やノウハウを得るために本屋さんに行ってみると、 いろんな書籍があるわあるわ…
アパート１棟買いなさいとか、空室ボロ物件とか、戸建て賃貸投資とか、その道で成功された方々のノウハウがぎっしり詰まった書籍がいっぱい。
とりあえず、目につく本を買いまくって、見まくりました。
その時感じたのは、１５年から２０年程度の鉄筋コンクリート造（RC造）を長い融資（２０年以上）を購入して成功された方が多いこと。
購入されてからも、ちょくちょく物件に足を運んで、自ら修繕を施したり管理する不動産会社の方と接待を重ねたり、結構マンパワーが必要だなと。
修繕なんて、家の保守点検すらやったこと無いし、自分で手をかけると逆に壊しちゃいそうだし、まして接待なんて面倒くさそうだし、ちょっとハードルが上がりました。
まぁ、買ってから考えるかと開き直り、RC造や鉄骨造（S造）に狙いを定めて探すことにしました。
ターゲットを決めてからは、県内の大手と言われる不動産会社に接触する日々が続いていきます。
不動産投資家との出会い
この頃には行動力の塊になっていた僕でしたので、本の著者である不動産投資家にもアプローチをかけて、直接会って話を聞いたりもしてます。
同じ地域で活動されている投資家さんはもちろんですが、東京都内で活動されている投資家さんにもアポイントを取り、東京まで会いに行く始末。
話が盛り上がり、１時間の約束が３時間まで延長してしまい、別行動していた奥さんにマジで心配されました。監禁されてんじゃないかと思ったらしいです。
地元に帰ってからは、大家の会に参加して同じ志を持つ皆さんや、既に物件を所有する先輩大家さんの話を聞いたりして、とても刺激になりましたね。
毎回ゲストに書籍出版するほどの大物不動産投資家が呼ばれてたんですが、本に書かれていないような貴重な話も聞けて、非常に参考になりました。
インターネットサイトで収益物件を物色
昔であれば不動産会社に直接訪問して、物件の条件を提示したりするところですが、今の時代はインターネットがあります。
まずは収益物件を扱うサイトのチェックから入りました。
僕が見ていた（今でも見ている）サイトはこちら
楽待
健美家
アットホーム投資
大きなところだと、この３つです。
実際にサイトから問い合わせして購入に至った物件もあります。
他にも色々チェックしましたが、僕の住んでいる県に希望するRC造やS造の程度の良い物件は、まー無い。
ですが、諦めずに良さそうな物件があれば問い合わせして、不動産会社から資料を取り寄せてました。
メールで資料を送ってもらったり、直接不動産会社に訪問して頂いたりすることもありましたが、自分の目で物件を確認したい気持ちもあり、内見時に不動産会社の方とお会いして物件を見ながら検討することが多かったです。
仕事の帰りに寄ったり、土日に内見の約束をしたり、結局３０件ほど見て回ったかと思います。
その後、ある不動産会社とメールのやり取りをしている中で、ネットに出していない物件があるので興味があれば見に来ないか？ とのお誘いがありました。
不動産会社の社長が所有するアパート
そんな誘いにホイホイ乗った僕は、その不動産会社の門をくぐります。
そこに居たのは優しそうな６０代の社長さん。
最初はネットに掲載している物件の説明を受けましたが、正直購入するに至らないような物件でしたので、そこそこに切り上げて、いよいよ本命の物件へ。
それは、社長個人で所有している学生向けの鉄骨造１Ｋマンションでした。
つづく。
前の記事
次の記事
不動産投資 各種物件のメリット・デメリットを解説します
どーも、ようちゃんです。
今回は不動産投資の種類と、パターンごとの不動産投資のメリットやデメリットについて説明したいと思います。
金持ち父さん貧乏父さんを見てから不動産投資の重要性を認識した僕は、本屋さんで不動産投資に関わる書籍を買い漁りました。
新築アパート、区分マンション、戸建て、それこそありとあらゆる不動産投資のパターンを調べまくりました。
そこで知識として得た各種不動産投資のリスクやメリットデメリットについて、ご説明します。
不動産投資
新築１棟アパート投資
新築１棟アパートは、不動産投資にとって最終的に目指すべきステージの一つです。
新築の場合、新築プレミアムが付いて家賃を少し高く設定しても入居が期待できます。
何より、自分の思い描くアパートを建築できるので、入居者ニーズを正しく把握することで満足度の高いアパート建築に繋がります。
しかも、最初の数年は修繕費はほとんどかからないので、突発的な費用負担を抑えることができます。
ただし、土地購入後、建物建築〜入居開始までタイムラグがあるので、融資を受ける場合は返済時期のスタートを金融機関と協議する必要があります。
数千万の借り入れをした場合は、毎月数十万の返済が発生しますので、余剰資金が無い場合は難しいですね。
他のアパートで返済をカバーできないと厳しいので、初心者にはオススメしません。
中古区分マンション投資
中古区分マンションは１棟マンション内の１部屋を購入してオーナーとなり、入居者に貸し出す投資です。
単身やファミリータイプと色々種類がありますが、単身だと入れ替わりが激しく、その都度修繕費や客付けに関わる諸費用がかかります。ファミリータイプだと利回りが低くなりがちなので、購入する際はエリアやニーズをしっかり検討する必要があります。
人気のあるエリアだと、リセールも高いまま推移するので、キャピタルゲイン（売却益）も期待できるでしょう。
デメリットとしては、入居が無ければ家賃収入がゼロになるということと、マンション管理組合に払う修繕積立金や管理費などの毎月の費用が別にかかることです。
駅近で人気があって賃料が下がらないエリアが望ましいですが、地方だと車社会なので駐車場がマストです。
都心部で多くの物件が選べる地域のほうが需要がありそうですね。
中古戸建て投資
競売や格安の中古の戸建てを買って、修繕して賃貸するのが中古戸建て投資です。
小さなお子さんがいる家庭や、ペットを飼っているご家庭に人気です。
ただし、区分マンションに比べると修繕箇所が多いですし、数年に1回外壁修繕が必要です。
ご自身でDIYができる方や、安く仕上げてくれる業者さんを知っている方などにはおすすめです。
古い物件の場合はシロアリ被害の確認も必要です。
シロアリ駆除には十万円単位で費用がかかりますので、購入前にしっかり確認しておきましょう。
最近では空き家問題で古い戸建ての処分が問題になっています。
僕から見ると、空き家といっても入居付が容易な戸建てなので、安く手に入ればオイシイ投資になると思ってますが、いかがでしょうか？
中古１棟マンション投資
中古マンションは鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨造（S造）の物件が多く、木造のアパートと大きく異る点は、建物の耐用年数が長いということです。
建物の耐用年数が長いということは、融資を受けやすいということ。
今までの経験上、地銀や都銀は基本的に耐用年数を超えた物件に融資をするという考えは無いようです。（スルガ銀行問題以前は可能だったんですが…）
信用金庫や信用組合は収益性まで考慮して、仮に耐用年数超えの物件にも融資を出す所もありますが。
RC造の耐用年数が47年、S造の耐用年数が34年なので、仮に築20年程度の物件だとしても15年以上の融資を付けることが可能です。
木造の耐用年数が22年、軽量鉄骨造が19年ですのでえらい違いです。
融資が長く取れるということは、月々の返済も抑えることができて、安定したキャッシュフローを生み出すことが可能です。
ただし、外壁修繕が高額なことと、４階以上の物件だとエレベーターの管理費や修繕費がかかることがネックです。
できれば、エレベーターの無い３階建てのファミリータイプが理想ですね。
多くの不動産投資家は中古マンション投資によって会社員をリタイアし、人生を楽しんだり新たなビジネスに取り組んだりしているようです。
僕の住んでいる地域は中古１棟マンションが少ないので選択肢からは外してますが、いい物件があれば是非手に入れたいと思っています。
中古１棟アパート投資
私が取り組んでいる不動産投資が中古１棟アパート投資です。
築２０年程度の中古物件を融資を使って購入し、毎月安定したキャッシュフローを生み出しています。
木造や軽量鉄骨造の耐用年数が２０年前後なので、耐用年数に至った物件を処分するために売却したり、融資期間が終わるタイミングで売却するようです。
物件自体はまだまだ使えて、ちゃんと修繕すれば何十年も入居付が可能なものも少なからずあります。
メリットとしては、修繕費用や建物の固定資産税が比較的安いこと。そして中古で耐用年数超えの物件の場合は建物の減価償却費を短期間で償却できること。
購入価格を土地と建物で按分するんですが、
仮に築２５年の木造アパートを３０００万で購入し、土地２０００万、建物１０００万で按分します。
耐用年数超えの木造アパートは建物を４年で減価償却できるので、４年間は毎年２５０万の減価償却費を経費として計上可能です。
減価償却費は実際にお金が出ていかないのに経費として計上できる、魔法のような費目。
ですが、多く取りすぎると売却のとき大変ですので、ほどほどに。
デメリットは、減価償却が終わるとその分がまるまる収入増になることです。
要は支払うべき税金が増えるということ。
なので、築古の中古木造１棟アパートを購入する際は、売却まで考えて所有するのが賢い方法と言えます。
資産管理法人で購入する
あと、資産管理法人を立ち上げて、会社名でアパートを所有するのもおすすめです。
むしろそちらの方がいいくらい。
フリーランスの方は問題無いかもしれませんが、企業にお勤めのサラリーマンは難しい場合もありますので、就業規則などで確認して問題が無ければ立ち上げちゃいましょう。
奥さんが専業主婦なら、奥さんを社長にするのも有りです。
法人だと節税対策も多くありますし、メリットが多いようですし僕もそうしたいんですが、今の所実現できていません。今後の課題です。
それでは、いよいよ初めてのアパート購入に至るまでをご紹介します。
前の記事
次の記事
不動産投資を始めたきっかけ 影響を受けた本もご紹介します
どーも、ようちゃんです。
東北の片田舎でサラリーマン大家として活動しているアラフォー男子です。
田舎暮らしは所得が低くて生活が厳しいんじゃない？
そんな声が聞こえてきそうですが、投資と給与所得という複数の財布を持つことで、必要十分なお金が手に入り、穏やかな気持ちで過ごせます。
今日は僕が不動産投資に興味を持ったきっかけについてお話したいと思います。
不動産投資に興味を持ったきっかけ
僕はずーっと投資に対して懐疑的な見方しかできてませんでした。
理由は、投資って結局ある程度のまとまったお金を持ってる金持ちしかできないんじゃない？ってこと。
それと、投資してもリターンは何年何十年も先で、今お金が必要なのにそれを必死に我慢して将来に備えなくちゃならない。
ということは、株やFXのように一攫千金を狙える投資じゃなけりゃダメなんじゃないか？
まぁ、株もFXもしっかり勉強すれば勝てるといいますが、半分ギャンブルのようなイメージがあります。
投資というより投機っぽいしね。
そんなマイナスイメージしかない投資に対して、本気で取り組まなきゃならないと感じた出来事
東日本大震災
2011年3月11日の15時前に発生した東日本大震災。
僕の勤務地は震源地と離れているものの、それでも震度5強の大きな揺れを感じました。
地震と同時に停電が始まり信号機が全て止まってしまい、交差点の通行が非常に大変でしたね。
停電が解消されテレビをつけると津波の被害が映し出されて、現実とは思えない映像に唖然としていました。
数日経過すると当然のことながら株式市場の下落があり、会社の収益も落ちてきて、これからの給料はどうなるだろうと漠然とした不安が押し寄せてきました。
それと、将来的な年金不安。
今、年金を貰っている世代は大丈夫だと思いますが、我々世代が定年退職した時に、ちゃんと年金を貰えるのか、将来的な不安を解消する術は無いものか悩みましたね。
年金がちゃんと貰えるのか、懐疑的な意見が数多く聞こえてきた頃に発生した東日本大震災。
そんな時に偶然本屋さんで見かけたのが
金持ち父さん貧乏父さん
以前の僕だったら嫌悪するようなタイトルの本です。
初版から１０年以上経ったベストセラーですが、存在すら知らなかった僕は、本屋さんで立ち読みを始めて気がつくと夢中で１／３ほど読み進めてました。
当然、そのまま購入して家で続きを見たんですが、まさに目からウロコ
投資と浪費の違いとか、キャッシュフローについてとか、全ては覚えて無いんですが久しぶりに強い衝撃を受けたことを覚えています。
刺激を受けたことで俄然やる気が湧いてきた僕は、初めて投資を実践しました。
初めての投資を実践
株式投資
僕が努めている会社は上場している会社で、社員の持株制度があります。
まずは、今までの持株分を売却して５０万ほどの資金を調達。
それで他の企業の株を購入したんですが、まともに勉強しないままで始めたので、当然ながら大損こいてしまいました。
まぁ、今でも細々と続けてはいますが、半分ギャンブルだと思ってますので余裕資金で生活に影響が出ない程度に抑えてます。
本気でやるのなら、本やセミナーやYouTuberとかでしっかり勉強しなければなりませんし、うまくいけば大きなリターンを得られます。
ですが、値動きやチャートの動きが気になって仕事になりませんので、僕には向いていないことがわかりました。
投資信託
少額から始められて、運用をプロに任せることができるのが投資信託です。
最近ではNISA口座で積立投信ができるようになり、身近に感じる方も多いと思います。
積立投信は少額でコツコツ積み立ててますが、いかんせん利回りが良くありません。
そしてアクティブ商品だと手数料が高くて儲からず、市場の値動きに連動したインデックスかつ手数料の安い商品でなければ難しいことがわかりました。
長期的に運用して年金の足しにできればいいという、長い目が必要です。
不動産投資
大本命の不動産投資です。
最初は大きな初期投資が必要で、何千万なんてアパートは買えないので、区分マンション投資をしようと思っていましたが、結果して１棟アパート購入に切り替えました。
まずは、不動産投資の種類からご紹介します。
前の記事
次の記事
サラリーマンがアパート買って不動産投資 まずは自己紹介をします
はじめまして、ようちゃんといいます。
東北の田舎でサラリーマンをやってるアラフォー男子です。
そして、ひょんなことから不動産投資を始めた兼業大家でもあります。
このブログでは、不動産投資を始めたきっかけや今までのプロセス、今後の展望なんかをご紹介します。
アパートの収益なんかも公表するかもしれませんよ^^;
これから不動産投資を考えている方や、興味があるけどお金がかかるんじゃない？なんて悩んでいる方に見ていただければありがたいです。
つたない文章力で大変申し訳無い部分もありますが、どうぞよろしくお願いいたしますm(_ _)m
自分の紹介
まずは、僕自身の紹介からしたいと思います。
出身は東北の片田舎で、冬は積雪があり車が無いとどこにも行けないような地域で生まれました。
生まれた地域は工業地域でもありましたので、工場で働く周りの友達の家はそれなりにいい暮らしをしてましたが、僕の実家は個人で商売をしてました。
実家の金銭事情
個人の商売って難しくて、いい時はいいんですが、景気が悪くなると一番最初に割を食らう厳しさがあります。
僕が物心つく頃には、お金がないってのも察していて、親に気を使ってお小遣いが欲しいってのも言いにくく、部活の道具は壊れてもギリギリまで我慢して使っていた思い出があります。
まぁ、部活をやらせてもらっただけありがたいと今は感謝してますが、当時は子供心に切なさや悲しさを感じたり、周りには適当にごまかして自分の気持ちにウソついたりしてましたね。
ですので、本音で語り合うことの無かった当時の友達とは疎遠になってますし、これからも付き合うことは無いでしょう。
お金が無いとチャンスを逃す
そして、遊びとか恋愛とかお金がかかりそうなことになるべく関わらないように、いろんなチャンスを逃していました。
お金がかからないようなお付き合いの仕方は色々とあるんですが、お金が無いと色んなことに臆病になり、慎重にならざるを得ないんです。
ちゃんと勉強してれば大学にも行けるチャンスはあったと思いますが、兄弟もいたので仕送りも期待できず、高校の途中で諦めました。
それでも高校入学当初は大学に行きたいと思ってましたが、進学する理由を親に説明し納得させなければなりませんでした。
意を決して話すも、色んなことを否定されて諦めざるを得ない、今で言う毒親ってやつです。
自分の親からお前みたいなやつがとか、重箱の隅を突くような言い方をされるとか、無言の圧力をかけられたり、言うだけ無駄だと思うようになるし、話したくなくなりますね。
学生は勉強だけやってればいい、余計なことに興味を持つなって言われたこともあって、夢や希望を持っちゃいけないような気持ちになりましたね。
聖職と言われていた学校の教員を目指すことを大学に行く理由としてましたが、実は一番やりたくない仕事でしたので、今となっては良かったと思います。
やりたくない教師を目指すなんてね…ここでもウソ付いてます。
自分の気持ちに正直に生きないと、後々後悔しちゃいます。
就職してから仕送りが始まる
結局、小学校から高校を卒業するまで地元の学校に通ってましたが、高校卒業とともに会社に就職し同じ県内の事業所に勤務しました。
就職してすぐに実家の資金繰りが厳しくなり、就職前にバイトで貯めた１０万円を仕送り。
毎月の仕送りはさすがに厳しいので、ボーナスのたびに１０万円程度を仕送り。
両親も祖父母も健在で仕事もしてるのに仕送りが必要な家庭って…
弟が大学進学したのを差し引いても、今思えば異常だったのかなと思いますし、なんで自分の仕送りがアテにされてるのか正直おかしいと感じてました。
僕の努めた会社は転勤があるので県内を転々とし、現在は県庁所在地の地方都市に自宅を購入し居住してます。
家族は妻と僕の二人暮らしの共働き夫婦で、住宅ローンは６４歳まで残っている状態です。
ですが、実家の経済状況は相変わらず芳しく無く、現在は毎月の仕送り（３万円程度ですが）をしなければならない状況です。
仕送りを助けてくれる不動産投資
そんな金銭的に厳しい状況の下、助けてくれているのが不動産投資なんです。
毎月安定的に収益を上げてくれる１棟アパート
会社の収入とは別にインカムゲインを稼げる方法や、複数の財布を持つことが人生にとって安定や安心を与えてくれること、新たなチャレンジに踏み出す勇気を与えてくれることなどを皆さんにご紹介します
次の記事
