田舎の不動産投資は競争力の高い戸建賃貸 地域の特徴を見極める
どーも、ようちゃんです。
4棟目の物件はリスクヘッジも考えた戸建て貸家を
順調に3棟のアパートを購入した僕は、リスク管理の関係から他の市町村の物件購入を検討し始めました。
というのも、3棟とも県庁所在地の物件で、確かに人口は県内で一番多いんですが、いつどんなことが起こるかはわかりません。
不動産屋さんにもお伝えしながら、他の市町村の物件情報を取り寄せたんですが、なかなかいい物件が見つからない。
そりゃそうです、人口減少が進む田舎の、さらに田舎の市町村にいい物件なんてね。
利回りが高い物件は確かに多いんですが、客付けを考えると二の足を踏んでしまいます。
それでも何棟か現地まで見に行きました。
ですが、この場所この地域が今後発展するのか、とても疑問が残り買付まで至りませんでした。
1棟だけ、RC造の物件に買付を入れて銀行に持ち込んだんですが、玉砕して購入まで至らず。
当時はガッカリしたんですが、今となっては買わなくて良かったなと思いますね。
そんな中で僕の出身地に近い市町村で、たまたま個人で不動産会社を営んでいる女性社長にお会いする機会がありました。
とあるショッピングモールのイベントで、土地や中古住宅の紹介をされている彼女に、僕が収益物件を探していると話すと、とても興味を持っていただきました。
数ヶ月経ったある日、僕の携帯にメールがあり、貸家の売買情報があるが興味があるかとのこと。
すぐに物件情報をいただき、現地に飛びました。
車で約1時間の場所ですが、田舎だと凄く近く感じます。
当時はワクワク感が大きくて、あっという間に付いた記憶がありますね。
4戸まとめの貸家物件
現地到着すると、家2軒分の土地に4戸の貸家が建ってました。
1物件につき、部屋数は6戸以上と決めたはずなんですが、この時点では退去が続いて客付けが決まらない恐ろしさを体験してなく、イケると思ったんですね。
物件自体は、どの貸家も築年数は経ってるんですが、マメに手入れをされていて状態は良い。
利回りも悪くないし、小さなお子さんがいるご家庭や、ペットを飼いたい方にとって需要がありそう。
ということで、すぐに買付を入れました。
融資を受ける金融機関は、女性社長の口利きで地方銀行の支店にお願いし、見事に審査を通過。
もう、融資申し込みも手慣れたもんで、銀行の求める資料をパパッと準備して、すぐに提出出来たことも印象が良かったんでしょう。
融資申し込みから決定まで2週間くらいでしたね。
いよいよ決済の日、有給休暇をとって銀行の支店へ赴きました。
そしたら、売り主の年配の女性が、「私が子供を育てるために建てた貸家です。これからよろしくお願いします。」と重いプレッシャーを^^;
そして銀行に売却代金を現金で準備してもらい、「これが私が今まで頑張ってきた結果よ」と感慨深い表情をされたのが忘れられません。
不動産投資は人の人生を救ってくれる、素晴らしいなと思った瞬間ですね。
物件概要
物件価格：１３００万円（４戸一括）
融資条件：１４１０万円 １５年返済
当初利回り：約１７％
築年（当時）：築３３年
そして、今回購入に踏み切ったのはこの理由です。
購入に踏み切った理由
- 戸建て貸家で競争力があること。
- 戸建てなので、小さい子供やペットのいるご家庭でも、周りに迷惑をかけずに暮らせること。
- 地方都市でも、工場や大学があり他の地域から人の流入があること。
田舎だから、地方で人口減少が進むから、という理由だけで購入を見送るのはもったいない。
その地域の特徴を見極めることと、競争力のある物件にすれば決して戦えないことはありません。
ただし、今後の運営が難しいなと感じたら、すぐに売却できるようなフットワークと見通しを初めから立てておくのは非常に重要ですね。
要は物件に対して過度な愛着を持たないことです。
不動産投資を初めたばっかりの頃は、一生モノとして所有すると考えていた僕ですが、今では物件に対する執着は無くて、数字と世の中の情勢とにらめっこしてます。
購入時に出口まで考えておくというのは、このようなことを言うんでしょうね。
不動産投資家としてのレベル
不動産投資を続けてきて思うことは、自分が興味あって経験してることなので、頭の中に自分の考えや各種数字がちゃんとあって、それを銀行の融資担当にしっかり伝えることができる、そんなレベルになってきました。
また、物件を運営しながら良い点、悪い点がだんだんと明確になってきたので、不動産会社にも欲しい基準を伝えれるようになりました。
不動産会社としても、どんな物件でもいいと言われるのが、手間もかかるし一番困るでしょうし。
副業とはいえ、自分で決めれる不動産投資は、とても素晴らしいです。
本業のサラリーマンでは自分が決定権を握ることは無いですし、違うと思っても上の方の意向に沿わなきゃいけず、もどかしい思いに…。
もちろん責任は伴うし失敗すればリスクもあるけど、自分で考えて行動して、自分のものさしで判断する、経営者と同じ思考になってきたと感じたのはこの頃です。
色んな経験をすれば言葉にも説得力が増しますし、経営者としての思考がサラリーマンに乗っかると強いなと感じてます。
そんな僕ですが、この頃はまだ物件欲しい病が続きます。
それはまたの機会に。
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