不動産投資 貸家賃貸物件の良い所と悪い所 入居付の反省点も
どーも、ようちゃんです。
戸建賃貸物件で起こった出来事と反省
アパートを買い進めていた僕ですが、リスクヘッジの観点から戸建賃貸物件にも手を出しました。
しかも、いつも購入している県庁所在地の物件ではなく、さらに田舎の小都市。
土地勘はあるとはいえ、なかなかのチャレンジだなと客観的に思いますが、戸建賃貸物件としたことが、後で僕を救ってくれるんですね。
さて、どんなことがあったかと言うと…
退去があっても、結構すぐに新しい入居者が決まる
しかもど田舎なのに！
っていうのは、ちょっと言い過ぎですが、やっぱり繁忙期を逃すとなかなか決まらないですね。
需要が供給を上回ると早く決まるんですが、人口減少が進む地方ですから難しいことは変わりません。
ですが、一般的なファミリータイプのアパートに比べると、多くの要望に応えてくれるのが貸家のいいところ。
今回は僕の所有する貸家で印象的だった出来事をご紹介します。
執拗な値下げ交渉をしてくる入居希望者
僕は管理会社と相談して、貸家をペット可としています。
ペットがいないご家庭の家賃は少し安くしています。
ペット有無の差別化を図っているんですが、やっぱり賃料を少しまけてほしいという入居希望者は一定数いらっしゃる。
ある時、ご夫婦とお子さん1人の3人家庭の入居希望者がおりました。
ペットはいませんので少しお安くしてたんですが、もう少し値引きしてくれれば入居すると提案を受けました。
繁忙期を過ぎていて、空室期間が長かった物件なので、少々安くても入居者が決まってほしいと考えていた僕は、その提案を受け入れ入居してもらいました。
近所トラブルを起こす入居者
数カ月後、管理会社の社長から連絡があり、そのご家族が近所の住人と少々トラブルを起こしているとのこと。
聞けば、奥さんがヒステリックで、何かに付けて噛み付く性格だそうで、入居時の家賃の値下げ要求も奥さんがしてきたそう。
最近では旦那さんとやり取りしているが、トラブルが収まらないので退去してもらおうと相談され同意しました。
問題を抱えた入居者さんは、近隣にも悪影響を与えがちなので、そうしてほしいと伝えたんですが、数週間後離婚が成立して旦那さんが出ていったと報告がありました。
え？奥さんはまだいるの…
その後、入居者の名義変更があり、奥さんの名字が変わりました。
旦那さんが出ていった後、奥さんは仕事を出来る精神状態じゃないので、生活保護を受給することになりました。
家賃に関しては、生活保護から直接入金されるので滞納は無いんですが、今後のことを考えると非常に心配です。
管理会社の社長からは、生活保護を受けているが市営住宅が空けばそちらに移ってもらうように、市役所の担当とも話していると報告がありました。
もちろん、市役所の担当者とは僕も直接話していますし、管理会社含めて3者合意済です。
貸家でお子さんに万が一のことがあれば非常にマズい。
そのうち、奥さんの知人の方が面倒を見てくれることになって、無事に市営住宅に移ることになりました。
ホッとしましたね、本当にお子さんに何事も無くて良かったです。
悲しい事故は絶対に起こってはいけません。
ご近所さんも胸を撫で下ろしたと報告をいただきました。
退去してから2〜3ヶ月は動きが無かったんですが、小型犬を飼われている入居希望者さんが現れ、家賃交渉無しにすんなり決まりました。
この1件で僕が学んだこと。
執拗な家賃交渉をしてくる入居希望者は、その後トラブルに発展しやすい。
その後、家賃交渉をしてくる方は一定数いますが、あまり酷い方は入居をお断りしています。
空室の恐怖よりも、入居後のトラブルの方が怖いと感じた体験談でした。
最後に、実際に戸建賃貸物件を所有している僕のリアルな評価をしたいと思います。
戸建賃貸物件の評価（別名：貸家とも言う）
- ペット可にすると差別化が図れるので、入居付けしやすい。
- 小さなお子さんがいるご家庭に選ばれやすい。
- 居住空間が広いので、退去時の修繕費がかかりがち。
- 1物件あたりの儲けが少ないので、資産拡大には向かない。（レバレッジの効果が小さい）
とまぁ、こんな感じですが、現金で安い戸建を購入してDIYで楽しめる人なら、趣味の延長で満足できるかもしれません。
資産を拡大して多くのお金を残したいと考える方にとっては、難しいタイプの物件ですね。
充分に資産を拡大した後に買い増すのであれば有効かと思いますが、資産拡大フェーズにおいては、やっぱりRC造や鉄骨造を狙うべきかと思います。
物件には良し悪しが必ずあります。
初めたばかりの頃、資産を拡大するフェーズ、資産を守るフェーズ、不動産投資においては色んな場面に遭遇します。
その時々で適切な物件を手に入れて、素晴らしい投資生活を送っていきたいものです。
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コロナウイルスが不動産投資に与える影響は？ 今後の見通しは？
どーも、ようちゃんです。
コロナ禍の中、今後の不動産投資はどうなるのか？
いつになったら終わるんでしょうね。
2ヶ月前には、世の中がこんな風になるなんて想像もしてませんでした。
2ヶ月前と言えば、卒業式が中止になるとか強行するとか、そんなニュースが飛び交っていたのを思い出します。
市町村によって、それぞれ判断されたようですが、子どもたちや親御さんにとっては一生に一度の思い出が無くなって、本当に可哀相です。
僕も行くはずだったライブをキャンセル（自己判断で決定）してしまい、楽しみが段々と少なくなり始めた頃。
パンデミック前でもこんな状態で息苦しかったけど、まだマシだったですね。
その後、自粛・休業要請・不要不急の外出を控えるなど、ストレスフルな毎日に。
僕はコロナであっても勤務体系はほとんど変わらないので、普通に職場に行っていますが、事務室内は３密を避けて人を分散させたり、一部テレワークしたり、有給休暇を取るなど工夫しています。
ちなみに、僕の職場には新入社員が１名配属されましたが、歓迎会も無く、なんか可哀相だなと思います。
歓迎会はいらないってご意見や考え方もあると思いますが、最初くらいはね、しかも新卒だもの。
コロナ終息したら、みんなで美味しいもの食べに連れてってあげよう。
自粛期間
コロナの封じ込めに失敗したかどうかは、素人なのでわからないけど、GW終了に伴い当初予定されていた自粛期間が終わります。
東京などの罹患者が多い大都市圏は自粛期間の延長を発表しましたが、新たな罹患者の発生を抑えている地域などは、一部休業要請を解除する所も出てきています。
自粛による弊害
自粛による休業は、そこで働いている従業員の皆さんや、経営者はもちろんですが、色んな所に弊害が出ています。
人・モノ・金のいずれかが無くなると、大変な事態になるのを身を持って感じています。
以前、ニュースで見たのは、リーマンショックの時は金が動かなかったけど、コロナは人。
リーマンの時も大変だったけど、今回は世界中の人の行き来が無くなって、マジでヤバい。
政府や自治体は、コロナ封じ込めの対策はもちろんですが、「補償のない休業要請をしない」など国民が暮らしていけるように経済対策もしっかりやってほしいですね。
そして、コロナの影響は僕が実践している不動産投資にも影響が出始めてきてます。
不動産投資への影響
実際、僕の所有する物件ではまだ無いものの
- コロナの影響で収入が減ったので家賃を下げてほしい＝家賃減額
- 親がコロナの影響で職を失ったので大学を辞める＝アパート退去
- コロナの影響で会社が倒産して家賃を払えない＝アパート退去
などの影響が今後考えられます。
本当に他人事では無いので内心ビクビクしていますし、僕のように大半を金融機関からの借り入れで運営している方は、家賃減少により返済が滞らないように対策をする必要があります。
家賃減少の対策
まずは金融機関に相談すること
大家の努力不足による家賃減少とは違い、市況がそうさせた部分が非常に大きいので、まずは借り入れしている金融機関に相談する必要があります。
相談もせずに返済が滞ると、個人や企業の信用問題に発展してきます。
借り入れ金利が上がったり、一括返済を求められたり、新たな借り入れが出来なくなる可能性があるそうです。
新規のクレジットカード作成も出来なくなるみたいですね。
管理会社以外の不動産会社に客付けの営業をすること
これは平時の際は有効に働くことが多いんですが、中にはコロナによって家賃の支払いが厳しくなり、安い賃貸物件に移ってくる方も一定数いると思います。
大きな期待は出来ませんが、やらないよりはやったほうがいいレベルですね。
資金移動
物件を複数所有している方限定ではありますが、資金繰りが厳しくなった物件の通帳に、他の通帳から資金を移動することです。
通帳を物件ごとに分けるのは、物件ごとの収支を把握することはもちろんですが、資金の見える化によってこのような対策もしやすくなるということです。
物件売却
コロナの給付金対応で、金融機関は大変な状況になっていますが、まとまった資金を確保するためには売却することも対策の一つです。
僕はたまたま１棟アパートの売却が決まっていて、ある程度の資金繰りには余裕が生まれていますし、当初からキャッシュフローがマイナスになるような物件は選んでいないつもりです。
今回のような非常事態は頻繁に起こることは無いと思いますが、自分なりの購入条件をしっかり決めておかないとマズいことになりますね。
今後の不動産投資の見通し
最後になりますが、今後の不動産投資の見通しを僕なりにまとめてみました。
地方への移住者の増加
今回のコロナ禍で大きく変わったことと言えば、テレワークの可能性です。
ZOOMなどのライブチャット機能を使えば、そこにいなくても会議ができるし、通信環境を整えることで地方にいても東京と同じような生産性（職種によりますが）を生み出せます。
東京に小規模な事務所を置きながら、実質的な活動は地方で行う、そんな時代が来るのではないか（願望ですが）と思います。
物件価格の低下
家賃収入の減少や退去により、金融機関への返済が滞る不動産投資家が一定数増えると思います。
資金繰りに困った投資家が物件を売却したり、倒産、破産によって競売にかかる場合もあります。
決して喜ばしい事ではありませんが、購入価格が下がることで利回りの高い物件が市場に出回ることが考えられます。
ニーズの変化
コロナによりテレワークでも仕事が出来ると判断した会社や組織は、固定費の高い事務所を引き払う可能性があります。
そうなると、社員の多くは自宅で仕事をすることになります。
ですが、自宅だとご家族やペットの関係で、落ち着いて仕事が出来ない方も多いと思います。
そこで必要となるのが、仕事場の存在。
都心の事務所は無いので、各自オフィスを探さなければなりません。
週単位、月単位で使えて、Wi-Fi環境やプリンターなどの機能が整っていて、ZOOMをしても他の利用者に迷惑がかからないような対策をしている、シェアオフィスが注目を浴びるのではと思います。
もちろん、３密を避ける対策がされてることが重要ですが、今後の不動産投資、経営において一つのターニングポイントを迎えている気がしますね。
最後に
今回はコロナが不動産投資に影響を及ぼす内容を記事にしました。
正直言いますが、今まで安定が魅力だった不動産投資が今後どうなるか、予想が付きません。
早くコロナが終息して、経済活動が復活して、人々が元気に動き回れる世の中に戻ることを心から祈念します。
そして、こんな大変な状況下で働く医療従事者の皆様や、スーパーなどの販売員の皆様には本当に頭が下がります。
みんなで一丸となってコロナ危機を脱して、明るい未来を見れるように頑張りましょう。
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不動産投資 僕の現在の購入条件を紹介します 投資は自己責任
どーも、ようちゃんです
不動産投資は色んな物件を経験して学んでいくことも大事
前回、戸建賃貸物件を購入した記事を書きました。
これで、学生向けの1Kアパートを2棟、ファミリー向けのメゾネット1棟、戸建賃貸4戸と、バラエティに富んだ物件になりました。
物件を絞らない理由
なぜ、一つの物件に絞らないかというと、それぞれのタイプでの良し悪しを、経験から得たいと思ったからです。
自分の欲しいタイプの物件を不動産屋さんに伝えて、不動産屋さんからいただいた物件情報を吟味した結果です。
そこで感じたことは、独身者・単身者向けの物件は、入れ替わりが多くて、退去の都度修繕費がかかるが比較的安め。
入退去が多いので、その都度かかる広告費や仲介手数料が結構負担になります。
対してファミリー向けは、一度決まると長く住んでもらえるが、退去の都度、部屋数が多くて修繕費が嵩む。
そして、次の入居者が決まりづらいこと。
じゃあ、どちらの物件がいいのか？
この時点では部屋数が多くて、多少の空室なら問題ない独身・単身向けが良いと思ってました。
でも、主に学生向けの物件なので、一度に3〜4人も退去すると、結構…いやかなり辛いです。
田舎だと繁忙期逃すと、次が決まりづらいし。
要は、場所が良くて利回りが高くて、返済比率が50%を切る物件じゃないと安定した収益は難しいんですね。
そう考えると独身・単身者物件でもファミリー向け物件でも、それほど変わらないんじゃないかと思えます。
しかし、毎月のランニングコストに置き換えてみると、入退去が頻繁にある独身・単身者向け物件は、退去が集中すると2ヶ月くらい収支がマイナスの月が多々発生します。
実入りが少ないのに返済額が変わらないので、仕方ないと言えばそうなんですが、精神安定上あまりよろしくない。
対してファミリー向けだと、退去が少なくて入居が決まりづらいので、月々の収支は比較的安定します。
なので、月々の返済比率を抑えることが出来た物件は、超々安定稼働になります。
客付けの工夫は1つも2つも必要で、最悪の場合○ヶ月フリーレントとかしないと、競争力を確保できないので、早めの対策が必要です。
ですが、1度決まると長期間入居が見込めるので、すぐに回収できるんです。
あと、4階以上のRCなども対象になりますが、エレベーターの管理費用等を考えると、エレベーターが無くてもいい3階建ての物件までが理想ですね。
理想の物件
ということで、僕の今の理想としては、
- ファミリー物件であること
- 3階以下でエレベーターが付いていないこと
- 世帯あたり2台の駐車場を確保できること
- 減価償却を長期間取れる築浅RCであること
- 返済比率を50％以下にできること
とまぁ、こんな物件を探しています。
利回りは良いに越したことないんですが、物件と融資の関係を考慮すると、長期間の融資を引けて、且つ返済比率を50％以下にできるならば、利回りはそこまで重要視しません。
と言いながら、利回り15％くらいの物件が理想ではありますが…
ただこれはあくまで理想であって、こんなハードルの高い物件なんて、
ねーよ！
というのが答えです。
購入条件のハードルを下げる
んじゃ、どんな物件を探しているかというと、構造には拘らず、物件と融資を組み合わせて返済比率を50％以下で組めて、駐車場を2台確保できるファミリー物件
が、今の僕の探している物件です。
今お住まいの地域や全国各地で収益物件を探しているけど、なかなか見つからないと嘆いている皆さん。
僕の購入条件が少しでも参考になれば嬉しいです。
ただ、最後にこれだけは言っておきます。
投資は全て自己責任
なので、僕の基準はあくまでも参考程度にして、皆さんそれぞれの基準をしっかり持って欲しいということ。
僕も基準はコロコロ変わりますし、エリアによっても全然基準は違います。
市況や人口構成や地域の特徴を吟味して、不動産会社と良く相談して、物件購入後のイメージやターゲットとなる入居者など、しっかり想像力を働かせて購入に踏み切りましょう。
それではまた
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田舎の不動産投資は競争力の高い戸建賃貸 地域の特徴を見極める
どーも、ようちゃんです。
4棟目の物件はリスクヘッジも考えた戸建て貸家を
順調に3棟のアパートを購入した僕は、リスク管理の関係から他の市町村の物件購入を検討し始めました。
というのも、3棟とも県庁所在地の物件で、確かに人口は県内で一番多いんですが、いつどんなことが起こるかはわかりません。
不動産屋さんにもお伝えしながら、他の市町村の物件情報を取り寄せたんですが、なかなかいい物件が見つからない。
そりゃそうです、人口減少が進む田舎の、さらに田舎の市町村にいい物件なんてね。
利回りが高い物件は確かに多いんですが、客付けを考えると二の足を踏んでしまいます。
それでも何棟か現地まで見に行きました。
ですが、この場所この地域が今後発展するのか、とても疑問が残り買付まで至りませんでした。
1棟だけ、RC造の物件に買付を入れて銀行に持ち込んだんですが、玉砕して購入まで至らず。
当時はガッカリしたんですが、今となっては買わなくて良かったなと思いますね。
そんな中で僕の出身地に近い市町村で、たまたま個人で不動産会社を営んでいる女性社長にお会いする機会がありました。
とあるショッピングモールのイベントで、土地や中古住宅の紹介をされている彼女に、僕が収益物件を探していると話すと、とても興味を持っていただきました。
数ヶ月経ったある日、僕の携帯にメールがあり、貸家の売買情報があるが興味があるかとのこと。
すぐに物件情報をいただき、現地に飛びました。
車で約1時間の場所ですが、田舎だと凄く近く感じます。
当時はワクワク感が大きくて、あっという間に付いた記憶がありますね。
4戸まとめの貸家物件
現地到着すると、家2軒分の土地に4戸の貸家が建ってました。
1物件につき、部屋数は6戸以上と決めたはずなんですが、この時点では退去が続いて客付けが決まらない恐ろしさを体験してなく、イケると思ったんですね。
物件自体は、どの貸家も築年数は経ってるんですが、マメに手入れをされていて状態は良い。
利回りも悪くないし、小さなお子さんがいるご家庭や、ペットを飼いたい方にとって需要がありそう。
ということで、すぐに買付を入れました。
融資を受ける金融機関は、女性社長の口利きで地方銀行の支店にお願いし、見事に審査を通過。
もう、融資申し込みも手慣れたもんで、銀行の求める資料をパパッと準備して、すぐに提出出来たことも印象が良かったんでしょう。
融資申し込みから決定まで2週間くらいでしたね。
いよいよ決済の日、有給休暇をとって銀行の支店へ赴きました。
そしたら、売り主の年配の女性が、「私が子供を育てるために建てた貸家です。これからよろしくお願いします。」と重いプレッシャーを^^;
そして銀行に売却代金を現金で準備してもらい、「これが私が今まで頑張ってきた結果よ」と感慨深い表情をされたのが忘れられません。
不動産投資は人の人生を救ってくれる、素晴らしいなと思った瞬間ですね。
物件概要
物件価格：１３００万円（４戸一括）
融資条件：１４１０万円 １５年返済
当初利回り：約１７％
築年（当時）：築３３年
そして、今回購入に踏み切ったのはこの理由です。
購入に踏み切った理由
- 戸建て貸家で競争力があること。
- 戸建てなので、小さい子供やペットのいるご家庭でも、周りに迷惑をかけずに暮らせること。
- 地方都市でも、工場や大学があり他の地域から人の流入があること。
田舎だから、地方で人口減少が進むから、という理由だけで購入を見送るのはもったいない。
その地域の特徴を見極めることと、競争力のある物件にすれば決して戦えないことはありません。
ただし、今後の運営が難しいなと感じたら、すぐに売却できるようなフットワークと見通しを初めから立てておくのは非常に重要ですね。
要は物件に対して過度な愛着を持たないことです。
不動産投資を初めたばっかりの頃は、一生モノとして所有すると考えていた僕ですが、今では物件に対する執着は無くて、数字と世の中の情勢とにらめっこしてます。
購入時に出口まで考えておくというのは、このようなことを言うんでしょうね。
不動産投資家としてのレベル
不動産投資を続けてきて思うことは、自分が興味あって経験してることなので、頭の中に自分の考えや各種数字がちゃんとあって、それを銀行の融資担当にしっかり伝えることができる、そんなレベルになってきました。
また、物件を運営しながら良い点、悪い点がだんだんと明確になってきたので、不動産会社にも欲しい基準を伝えれるようになりました。
不動産会社としても、どんな物件でもいいと言われるのが、手間もかかるし一番困るでしょうし。
副業とはいえ、自分で決めれる不動産投資は、とても素晴らしいです。
本業のサラリーマンでは自分が決定権を握ることは無いですし、違うと思っても上の方の意向に沿わなきゃいけず、もどかしい思いに…。
もちろん責任は伴うし失敗すればリスクもあるけど、自分で考えて行動して、自分のものさしで判断する、経営者と同じ思考になってきたと感じたのはこの頃です。
色んな経験をすれば言葉にも説得力が増しますし、経営者としての思考がサラリーマンに乗っかると強いなと感じてます。
そんな僕ですが、この頃はまだ物件欲しい病が続きます。
それはまたの機会に。
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アパート経営にシルバー人材センターの力を合わせると強い
どうも、ようちゃんです。
アパート経営にはシルバー人材センターが不可欠なワケ
しばらくブログをサボってました、すみません。
ということで、３棟目のアパートを購入した後、しばらくは順調でした。
入居率もほぼ１００％近くを推移してましたし、家賃の積み上げも目に見えるように増えてきて、精神的に余裕が生まれ始めたのはこの頃です。
１棟目と２棟目は学生を対象としたアパートなので、相変わらず入退去の動きは盛んなんですが、管理会社さんの頑張りで空室率も低く、大変助かってました。
しかも、１棟目のS造マンションは無料Wi-Fiも導入してますので、退去があってもすぐに入居が決まるという超々優良物件。
もう完全に左うちわです。
以前は自分で共用部分の掃除に行ってたんですが、仕事の関係でそれも難しくなり、今ではシルバー人材センターに清掃をお願いしてます。
管理会社にお願いしても良かったんですが、正直、なぜもっと早くシルバーさんにお願いしなかったんだろう、というのが本音。
シルバー人材センターの良き点
- 労働の対価としてお金を払うので、仕事が丁寧。
- 自分で掃除してた時は掃き掃除だけだったのに、ガラス窓や階段手すりの拭き掃除までやってくれる。
- 外溝のゴミ掃除まで勝手にしてくれる。
- やり取りはメールで完結。
- 隣の木が接近してますよと危険を知らせてくれて、請求書と一緒に写真まで同封してくれる。
もう、正直言っていいとこだらけです。
悪い点ってほとんど見当たらないですね。
強いて言えば、同額で月１回の清掃から２回にしてくれるとありがたいくらい。
相場は１回で４〜５千円かかるので…まぁ充分なんですが。
そして、シルバー人材センターのスタッフはもちろん定年後のご年配の皆様。
今のお年寄りは本当に元気で、我々よりもバイタリティがあるしメールは出来るし、仕事は丁寧だし、本当に素晴らしいです。
丁寧な仕事だと入居者さんも喜んでくれますし、僕の手間も省けますし、スタッフさんにも収入があるし、三方良しとはこのことです。
経費にすることができるし、もう本当に助かります。
シルバー人材センターには今の所１棟目の清掃しかお願いしてませんが、他にこんな仕事の依頼ができそうです。
- 帳簿類の整理
- 内装工事
- 雨樋修理
- 網戸の張替え
サラリーマンで時間が無いので、入退去時の修繕は基本的に管理会社にお任せしてますが、将来的に独立した後は自分で現場判断をして、出来るものはシルバーさんにお願いするのも一考です。
無料Wi-Fiは客付けに有効ですが、普段から掃除の行き届いたキレイなアパートで暮らせるというのは、入居者さんも嬉しいと思うし、噂が広まれば学生さんの入居付にも繋がると思います。
入居者さんも、掃除中に僕のような中年男性とバッタリ会うよりは、シルバーさんのほうが印象も悪くないと思うんですよね。
特に女性の入居者さんにとってはね。
そして、物件の掃除によって、ご年配の皆さんに少しでも生きがいを提供できるのなら、依頼する僕にとっても嬉しいですね。
そんな良いとこづくめのシルバー人材センターですが、僕が知るきっかけになったのは次の物件を購入した後。
管理会社の女性社長から大きな影響を受けたのでした。
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不動産投資 初めてのファミリータイプは駐車場問題勃発で空室続き
どーも、ようちゃんです。
３棟目のアパート購入に向けて僕が取った行動は？
順調に２棟のアパートを購入した僕は、さらなる収益拡大とリスクヘッジを目指して、３棟目の物件購入に向けて行動を開始します。
複数の物件を持つと、収益が増えるだけじゃなくて、何かあった時のリスク対策にも繋がります。
僕の場合は、２棟目の軽量鉄骨造アパートの外壁修繕が必要となった時に、貯まっていたキャッシュをそこに投下できたのが大きかったです。
実は、２棟目購入した時の信用組合で、毎月の積立預金を依頼されまして、言われるがまま加入したんですが、給料天引きと同じで知らないうちに預金が貯まってるんですね。
信用組合さんには申し訳なかったんですが、一旦積立預金を解約して修繕費用にあてて、再度加入し直すという暴挙に出たわけでございます。
信用組合の支店長代理からは「えっ？」みたいな、かなりビックリ顔をされましたが、事情を話して今では融資も普通に受けれてますので、特に問題なし。
逆に今では３棟もアパート融資を受けてますので、当時の影響は全然無かったんですよね。
結果して、通帳に残っている預金額は全く変わらず、積立預金の証書のみ新しくなった訳で、精神衛生上非常に安定していたなとつくづく思います。
そんな複数の物件を所有することになった僕ですが、早速次の物件購入に向けて行動をします。
僕が取った行動
インターネットサイトや不動産会社のホームページを物色して、良さげな物件情報を取得して現地調査を行う。
今までと全く変わりません。
しかし、今までと大きく異なる動きがあります。
それは、
不動産会社からの直接の営業があること。
今まで、不動産会社から物件概要を取り寄せては現地調査を繰り返す日々を送ってたんですが、実際に購入することで、「この人は買える人」という意識を植え付けれたんです。
不動産会社は、物件の売買により仲介手数料を得ることを生業の一つにしています。
もちろん、安く土地を購入して新築戸建てを建てたり、賃貸物件の管理等も収入源にはあります。
仲介手数料は、売主と買主からいただけるので、かなり美味しい収入と私は思ってます。（不動産業界で働いたことが無いので詳しくはわかりませんが…）
不動産の所有権を動かして流通させることが商売になるんです。
不動産を「買いたいと思っている人」より「買える人」に話を持っていくほうが収入になりますわな。
ということで、僕のところにも何棟か購入の打診をされました。
３棟目ファミリータイプ木造アパートの購入
そんな時に、たまたまインターネットサイトを見ていたら、ファミリータイプの２ＬＤＫ×４戸の物件を見つけました。
仲介業者が地元の不動産会社だったので早速問い合わせて物件概要を取得。
現地を見に行くと、メゾネットタイプの４世帯アパートで、外壁がかなり傷んでいる状態でした。
でも、２棟目の修繕を経験している僕は、大体の修繕費を予測して、その分を値引いて買付を入れました。
気になる点と言えば、世帯あたり１台分の駐車場しか無いことと、近隣に駐車場が無いこと。
そうなんです、今の田舎のご家庭は、旦那さんと奥さんとそれぞれ車を所有していて、お互い働いている。
ファミリータイプの客付け条件
ファミリータイプの物件は世帯あたり２台分の駐車場を確保する必要があるんです。
近くに駐車場があればまだしも、３棟目の物件の近くには…ほとんどない。
というのは、後で気づいたことで、客付けにも苦労することになるんですが、買付を入れた当時は「ファミリータイプだから入居付さえすれば、長期間入居してくれるはず(^o^)」とウキウキしてました。
なぜファミリータイプなのか
実は３棟目の物件を購入するにあたり、ファミリータイプを第一希望にしてたんです。
なぜかというと、単身用だと入れ替わりが激しくて、その都度リフォーム費用が嵩むし仲介手数料もバカにならないので。
しかも、ファミリータイプは今までに経験が無く、初めてのことにテンションも上がるんですよね。
恋は盲目ではありませんが、お目当ての物件が見つかると、いい所ばかりが目について欠点はおざなりになります。
投資ですから、しっかりと数字を見て、エリアを吟味して、ニーズにマッチするか検討を重ねなければなりませんが、いい経験になったと思います。
ちなみにこの物件ですが、１年ほどは満室で推移したんですが、１部屋空くとずっと決まらずに、最近もう一部屋空いて空室が半分になりました。
さすがに持ち出しが発生する状況になりましたので、結構キツイです。
やはり、部屋数が少ないのも投資としてはマイナスですね。
空室のストレスがドンとのしかかってくるのです。
３棟目を購入したことでの教訓
- 田舎のファミリータイプは、１世帯あたり２台の駐車スペースを確保すること
- 部屋数は最低でも６部屋の物件を選ぶこと（４部屋だと空室リスクが大きい）
- マイナス面をしっかり見極めて、許容できるかしっかり検討すること
まだまだ不動産投資家として未熟な僕の経験談でした。
３棟目の物件概要
物件価格：１３５０万円
融資条件：１５００万円 １５年返済
当初利回り：約１７％
築年（当時）：築１９年
投資は本当に学ぶことが多いですね、でもとっても楽しいです。
この頃から僕はアパート経営は豊かになるための手段の一つだと考えるようになりました。
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不動産投資 アパートは駐車場数と建築業者の確認で購入見送りも正解
どーも、ようちゃんです。
買わなくて良かった 一見超優良に見えた物件の後の祭り
前回のブログで購入しときゃ良かった超優良物件のお話をしました。
本当に惜しかったですし、今も同じような物件が出てきたら間違いなく融資まで持ち込む気持ちはありますし、行動するでしょう。
程度が良くて利回りが良い鉄筋コンクリート造のマンションなんて、まぁ出てきませんね、特に僕の住んでいる地域では。
ちなみに、不動産投資関係の書籍を見ていくうちに、地方の鉄筋コンクリート造物件は、土地の価値に比べて建物価値が高いので減価償却が取りやすいとか、そもそも価値の無い土地を買うことがダメなどと色んな意見があります。
僕は、資産拡大するためにはキャッシュが必要だと思ってますし、優良物件を手にすることでキャッシュが得やすくなるので、決して否定はしません。
ただ、減価償却含めた経費の関係から、長期保有するか数年後に売却するか、そこの判断が重要だと思ってます。
個人所有だと５年以上保有しないと売却益に対する税金も大きいので、売却に関するある程度の知識も必要かと思います。
最初の物件を購入してから６年を経過しましたので、資産の入れ替えを視野に入れた行動を取っているのが、今の僕の現状です。
そんな、順調に物件を増やすことができた僕ですが、今まで購入に至らなかった物件の中で、一見素晴らしい物件に見えたものの、購入しなくてよかったと思う物件をご紹介します。
１Ｋ１６戸の単身用木造アパート
この物件は、当時築２０年程度で、外壁修繕が必要なものの利回りが約１６％で、かつ売れ残っていたのでディスカウントの可能性もあった物件です。
場所は県庁所在地の中でも地価が高めで、単身者やファミリー向けのアパートが立ち並び、近くに官公庁や企業の支社なんかが多く事務所を抱えている、人気のエリアです。
築年も経過しているので、家賃も低めに設定されていて、満室に近い入居率を確保する一見すると素晴らしい優良物件でした。
でも、検討はするものの買付には至らない、それはなぜか？
買付しなかった理由は２つ
- レ◯パレス物件だったから
- 部屋数分の駐車場が無かったから
まずは１ですが、施工不良問題が発覚し今非常に問題になってますね。
当時は施工不良の話は無かったんですが、僕の周りの人や噂話では、壁が非常に薄いと言われてました。
ただでさえアパートは隣部屋の音が聞こえやすいのに、さらに薄いということは入居者さんのストレスが半端ないです。
ご近所トラブルにもなりかねないですし、早期退去にも繋がりかねません。
何より、悪い噂というのは広がりやすいので、レ◯パレス物件は嫌という評判が広がることで、目に見えた入居率の低下や家賃低下になります。
ということは、始めから手を出さないことが懸命。
どの業者が建てたのか物件概要だけではわからないことが多いので、現地調査で確認することが重要なんですね。
もし購入していれば、今頃入居率と家賃の低下でキャッシュが回らなくなるだけじゃなくて、売るに売れない悪循環に陥っていたと思います。
そして２ですが、この物件は駐車場が２台分しかなかったんです。
当時は周りに空き駐車場があれば大丈夫と思ってたんですが、車社会の田舎で単身者の重要な足となる車が近くに置けないというのは、やはり問題。
自分に置き換えて考えた時に、やっぱり駐車場はマストアイテムだったんです。
まぁ、何ヶ月も売れ残ってたので、そもそも需要の無い物件だったのかもしれませんし、接道も悪かったので融資も出にくかったのかもしれません。
買いたい病にかかっていた当時の自分に、今となって褒めてあげたいと思いますね。
そして、同じレ◯パレス物件をその後２棟ほど紹介してもらいました。
同じような物件をその後も紹介される
１つ目は住宅街のど真ん中にある１Ｋ１２部屋の物件
地価は高めの場所だったんですが、ここにアパートを借りて会社に通勤するのは非常に利便性が悪い。
駐車場も少なくて僕は購入を見送ったんですが、その後購入者が外壁修繕を施されたんです。
数カ月後にアパートの前を通ったんですが、多くの部屋の郵便受けに目張りがされていて、入居率が悪いのが目に見えてわかりました。
その時、買わなくて良かったと心の底から思いましたね。
２つ目は病院の近くにある１Ｋ１０部屋の物件
不動産会社からは、利回りも高くて入居率もずっと高い優良物件と紹介されたんですが、かなりの築古で家賃設定も低すぎて、大規模修繕が発生したら一気にキャッシュが飛ぶなぁと迷いました。
実はこの物件は買付を入れたんですが、その時点で３番手。
結局１番手の方が融資が通って購入されたようです。
家賃低めの設定で、生活保護受給者も入居させていたようです。
生活保護受給者は他に行くところが無い方も多く、何年も住んでいただけるだけじゃなくてトラブル自体も少ないと聞いたことがあるんですが、当時の僕は少々不安でした。
今でこそ、許容できるメンタルを持ってますが、その後のレ◯パレスの状況を見ていると、購入できなくて良かったと思っています。
施工不良問題の詳しいところは割愛しますし、ググれば関連記事がいっぱい出てきますのでここでは語りません。
ですが建設業界は不透明な部分が多いですね。
オーナーの不利益に繋がったり、入居者さんの不満に繋がるような施工をする業者が、この問題を機に、少しでも減るように願ってやみません。
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不動産投資 超優良物件を購入しなかった理由 物件価格にビビるな！
どーも、ようちゃんです。
購入すれば良かった超優良物件 何で買えなかったのかご紹介します
僕は平成２５年に初めての鉄骨造小規模マンションを購入したんですが、購入する前もした後も、色んな物件を自分の目で見てきました。
そんな僕が、「買っときゃ良かった」「せめて買付だけでも入れときゃ良かった」「トライする価値があった」などなど、今でも惜しかった物件についてご紹介します。
このブログをご覧いただく皆さんにとって、良い物件を購入する参考にしていただけると嬉しく思います。
隣県の県庁所在地の鉄筋コンクリート造（RC造）マンション
平成２５年当時は、割安な物件がまだまだ多くあったんですが、僕の住んでいる地域は物件自体が少なかったんです。
なので、他県にも目を向けて物件を探していた時に見つけたのがこれ
価格：１億３千万くらい
利回り：１２％くらい
築年数：築１０年くらい
※かなりうろ覚えなので参考までに
この物件を見つけた時は、購入すれば即セミリタイアできるな…と小躍りしました。
だって、RC造の耐用年数は４７年なので、融資期間を３０年以上取れるんですよ。
しかも、減価償却費をたんまり取れる。
毎年の経費節減に超絶効果を発揮する。
こんな超優良物件はそうそうありませんでした。
とりあえず、サイトに問い合わせして物件概要を取り寄せて見に行きました。
第一印象は、築１０年だから外壁なんて補修の必要無いし、駅まで徒歩１０分くらいなので利便性も抜群。
近くに商業施設やスーパーが点在してるので、生活に全く困らない。
駐車場も世帯分確保されている。
これは絶対手に入れなきゃイカン！
ということで、僕がとった行動はコチラ
・
・
・
・
・
何もしない…
バカでしょ！
だいたいこんな物件に出会うこと自体少ないし、数字を見ても超優良、築１０年くらいなので物件自体もキレイで入居率も９割以上確保している。
じゃ、なぜ僕が購入に向かわなかったのか？
買えなかった理由
- 物件価格にビビった
- 他県なので融資を出す銀行が良くわからなかった
- 現地の不動産情報がわからなかった
- 何度も現地に行く手間が増えると思った
ってな感じ
まぁしょうが無いよね、まだ初めての物件を購入する前の出来事だから、自分で勝手にハードルを上げちゃったんですね
物件価格
まず、物件価格ですが、確かに億超えの物件ではあるものの、利回りの良さと耐用年数が残っているため融資年数が長く取れる。
金利交渉含めると月々の返済率は４０％程度に抑えることが可能。
安定した運用ができる可能性が非常に高いのです。
なので、物件価格だけ見るのでなく、融資年数との組み合わせで返済比率を概ね４０％〜５０％以下にできる物件を選択することが重要です。
融資を出す銀行
他県であっても、主要な地方銀行の支店があるケースは多いですし、都銀もあります。
対象物件のエリアを管轄に持つ銀行の支店がある場合は、物件概要を持ち込んで相談すれば一歩踏み出すことができます。
それすら行動しなかった当時の僕に対して、「アホか」と言いたい。
現地の不動産情報
これは未だに良くわかりません。
良くわからなければ金融機関の方や、ネットの情報や、知る術は山ほどあります。
アパマンショップやセンチュリー２１やミニミニなど、大手フランチャイズに加盟している不動産会社であれば、ある程度の信頼を得ている可能性もあります。
まぁ、売主さんが管理委託している会社を引き継ぐってのが、一番無難かなと思いますので、そんなに考える必要は無いかもしれません。
現地に行く手間
田舎に住んでいると、隣の町や隣県まで行くのに車がマストです。
しかも、１時間で行ってパッとやることやって帰るなんて、不可能に近いです。
なので、自主管理を基本にした運営はまずできません。
僕はいくつかアパートを所有してるんですが、現地に行くことはほとんど無く、近くの管理会社に管理を委託してます。
正直、購入して管理会社を決めてしまうと現地に行く必要が無いんです。
購入する時は現地での対応が必要かもしれませんが、基本的に遠隔操作ができることを覚えておきましょう。
まぁ、こんな感じで優良物件を逃してしまった僕ですが、他にも購入できなかった物件がありますので、別の機会にご紹介しようと思います。
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不動産投資 アパート収益拡大に向けた家賃以外の収入を教えます
どーも、ようちゃんです。
アパートの収益拡大に向けて、家賃以外の収入って何があるの？
１棟アパートや戸建てを購入して満室にして安定した賃料を得る。
これは不動産投資をする人にとって、最大の目標であり実現しなければいけないことです。
- 無料Wi-Fiを導入する。
- 追い焚き機能付きの給湯器を設置する。
- 洗面台を設置する。etc...
満室に向けた設備投資は尽きることがありません。
基本的に管理会社と打ち合わせしながら進めますが、中には自分で設置工事まで行う強者大家さんも多くいるんです。
僕は設置とか工事とか、自分で手掛けることが苦手で、下手すると傷つけちゃったり壊しちゃったりしそうなので、やりませんが(^_^;)
とにもかくにも、苦労して満室にした時の喜びはひとしおです。
満室にすると、最大の家賃収入を得ることができますね、サイコーです。
ですが、不動産投資、アパート経営をされている方が感じることと言えば、これ以上収入が増える要素って無いのかな？
そうなんです、アパート経営していると家賃収入の最大値って増やすことが難しいんです。
今年から急に２０００円家賃を上げますなんて言えないし、言ったら退去に繋がる可能性もあるし、そもそも２０００円上げる根拠って？
まぁ、費用対効果を狙った設備投資とかあるかと思いますが、特に築古物件なんてのはあんましお金をかけるのはどうかと思うんですね。
では、家賃収入を上げるために何をすればいいのか。
アパート収入拡大するための手法
アパート収入を伸ばすためには、基本的に建物や敷地を利用します。
自動販売機の設置
自動販売機の契約はメーカーによって異なっているので、各社確認が必要です。
多くの会社は共用部分の電気を使って自動販売機を動かして、１本売れるたびに◯円入るような契約らしいのですが、僕の場合はちょっと違います。
メーカーに土地を貸して、賃料をいただく。
電気は電柱から自動販売機へ直接引き込む。
こんな契約をしたんです。
そしたら電気工事とか全く手掛ける必要が無く、僕はただただ賃料をいただくだけ。
この契約は美味しかったですね。
でも売上が少ない自動販売機は１年で撤去されますので、残念ながら今の契約数はゼロです。
駐車スペースの貸し出し
ファミリータイプは駐車スペースはほぼ埋まってることが多いんですが、特に学生用の単身アパートだと車を持っていない入居者も多いんです。
そうなると自ずと駐車場に空きが出てくるので、１台◯千円で貸し出すことも可能です。
田舎だと、子供が成人して働き出して、通勤やレジャーに車を購入すると、自宅内に駐車スペースが足りなかったなんてこともあります。
管理会社に募集をかけるのもいいですが、貸駐車場の看板を設置したり、近隣に営業に行ったり、自分で動くことも重要になってきます。
太陽光発電パネルの設置
アパートやマンションの屋根って、広いスペースがあるのに活用できてないってありません？
遊休スペースがあるのは本当にもったいない。
ここは一つ太陽光発電パネルを設置しちゃいましょう。
と、言いたいとこですが、毎年太陽光の買取価格って安くなってきてます。
設備も安くなっているみたいですが、投資金額をペイできるかは疑問です。
とまぁ、こんな感じで家賃収入を上げる方法はいくつかあるんですが、使えそうなのは自動販売機の設置と駐車場の貸し出しくらいですね。
太陽光の買電は国次第なのでちょっと怖いところがあります。
僕の物件では、業者に敷地内スペースを賃貸して自動販売機の設置と、駐車スペースの貸し出しの経験があります。
ですが、大きな収益拡大には繋がりません。
やっぱり購入する時に、物件の利回りと融資の組み合わせを検討することが必要です。
あとは収益物件のエリアですね。
都会なら駅近、田舎なら世帯分の駐車場を確保できる物件。
それぞれのニーズに合わせて選択することが大切ですね。
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不動産投資 資産拡大ステージ アパートにはプロパンガスがベスト
どーも、ようちゃんです。
アパート運営とプロパンガス会社はキャッシュを貯めるために、切っても切れない関係
アパート運営をするにあたり、入居者さんが重視するのはどこか？
色々とありますし、最近は無料Wi-Fiの有無が入居に繋がるケースが多いそうです。
日中不在がちの単身者向け物件は宅配ボックス、ファミリー向け物件は追い焚き機能など、ライフスタイルによっても違います。
アパート内の具体的設備によって入居率が変わることはしばしばあります。
ですが、キッチンやお風呂の熱源によって入居率が大きく変わることは無いようです。
熱源の種類
- 都市ガス
- オール電化
- プロパンガス
大きく分けるとこの３種類がありますね。
それでは、この３種類のメリット・デメリットをご紹介します。
都市ガス
メリット
- 取引単価が安いケースが多いので、入居者が安くガスを使える。
- ガスなので追い焚き機能が使える。
デメリット
- 火力が弱い場合がある。
- 給湯器が壊れると、全てオーナー負担になる。
- パイプラインで供給されるので、地震などの自然災害に意外と弱い。
都市ガスは安く使えて、入居者さんにとって毎月のランニングコストを抑えられますが、故障したり経年劣化で取替が必要な時は、全てオーナー負担になります。
オール電化
メリット
- 裸火を使用しないので火災の危険性が少ない。
- 意外と安いランニングコスト。
- クリーンなイメージで、多少家賃が高くても入居が決まりやすい。
デメリット
- 夜間電力でタンクにお湯を作るので、湯切れが起きると対応が難しい。
- 追い焚き機能はあまり期待できない。
- IHクッキングヒーター専用の調理器具が必要。
- 初期投資が高い。
- 故障が発生するとオーナー負担で、代替品も高額。
- 停電が起きると使えない。
オール電化はクリーンなイメージで入居率はかなり良いようですが、初期投資の高さと故障や買い替え負担が高額で、オーナー負担は都市ガス以上に高くなります。
停電の時は全部使えませんが、カセットコンロを準備しとけば煮炊きは可能です。
プロパンガス
メリット
- 火力が強い。
- ボンベで供給されるので、停電になっても使える。
- オーナーにとってメリットがいっぱい。
デメリット
- 取引単価が高いので、入居者のランニングコストが高め。
プロパンガスは一般的に高いと思われていますが、実際そうです。
ただ、火力は強いので、料理が好きな人には選ばれます。
追い焚きでガスをガンガン使うご家庭には、結構キツイものがあると思います。
それよりも、プロパンガスを選択することは、オーナーにとってメリットがいっぱいあります。
オーナーのメリット
- 給湯器が壊れたらプロパンガス会社で無償で交換してくれる。
- その他の設備も交渉次第で無償交換可能。
- 販売店が星の数ほどあるので、自分と合わなければ会社を変えても良し。
というように、オーナー側のメリットが大きいのがプロパンガス会社。
実際は入居者へのガス代へ転嫁しているケースが多いので、それもガス代が高いと言われる所以かもしれません。
こういう取引の仕方が問題となって、今は透明性を高めるために入居者へ説明しなければなりませんが、実際そこまで対応できているかと言えば、難しい。
お金があれば入居率の高いオール電化の選択がいいかも知れませんが、中古物件を購入してキャッシュを貯めるステージでは、プロパンガスの選択がベストですね。
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不動産投資 築古物件は外壁修繕と管理会社の選択で満室へ
どーも、ようちゃんです。
２棟目の軽量鉄骨造アパート購入後の出来事
最初は順調なスタートを切った２棟目の軽量鉄骨造アパート。（木造じゃなかった、ゴメンナサイm(_ _)m）
購入当初は１１／１２の入居状況で、すぐに繁忙期がやってきたので満室になりました。
順風満帆な経営でホッとしたのもつかの間、外壁修繕の必要性に迫られます。
この物件は２０１４年に購入してて、当時築２７年の築古物件。
そりゃー色々ありますわな。
外壁は建設当時から何も手を加えられていなくて、屋根も部分的に劣化が激しい状態。
なのですぐに外壁と屋根の修繕が必要で、放っておくと雨漏りの原因になりかねない。
購入した年と翌年は資金面で難しかったので、２０１６年に外壁修繕を行いました。
初めての外壁修繕
アパート経営を始めてから色んな人との出会いがありましたが、たまたま本業のサラリーマン生活でも出会う機会があり、その方を通じて塗装屋さんを紹介してもらいました。
とても大人しそうな塗装屋の社長さん。
現地で打ち合わせを行い、見積もりを取り、修繕をお願いしました。
外壁と鉄部、屋根を含めて１２０万程度。
田舎だと割と安めでお願いできますね。
僕も初めての経験で、他に選択肢が無かったのでお願いしましたが、今思えば競争させるのも一つの手だったと思います。
でも、紹介してもらった手前、そのような義理を欠く行動はとれません。
ちなみにその塗装屋さんは別の物件も手掛けてもらったので、決して悪い訳じゃありません。
ただ、同じレベルでもう少し安く仕上げてくれる業者さんもいますし、今はそちらにお願いしているということです。
入居付け
古い物件ですので入居付けはそれなりに大変です。
賃料を安くすれば決まるんですが、安くせざるを得ない理由がこれです。
３点ユニットバスの弊害
この物件は３点ユニットバスを採用していて、風呂、洗面台、トイレが同じスペースの中にあり、ホテルのバスルームのようなイメージです。
正直、３点ユニットだと多くの家賃収入は望めませんし、入居者も決まりづらい。
購入時よりも家賃を多少下げることで入居者を何とか確保している状況です。
一度、バスタブとトイレの分離工事の見積もりを取ったことがあったんですが、軽〜く５０万円を超える^^;
これは投資としては難しい判断で諦めました。
逆に家賃を下げることで対応できると判断できました。
次に幅広い入居者募集のために行った行動です。
管理会社の変更
実は、購入当初は大学生協さんが管理していて、それを引き継いだ形だったんです。
ですが、大学生協さんの対象はあくまでも学生。
毎年春の時点で学生さんの入居が決まらなければ、来年の春まで空室状態が続きます。
大きな機会損失になります。
購入当初は割と客付けに積極的だったんですが、大学生協さんが取り扱う新築アパートが多くなってくると、そちら優先になってきたんですね。
自ずと築古の物件は後回しにされ始めます。
僕の物件も例外ではなく、春先に２部屋空くと１年間空き部屋が続くなんてザラになりました。
修繕が発生しても割安で対応してくれるし、決して管理会社としてダメでは無かったんですが、空室リスクを回避するために民間の管理会社に変更したんです。
そしたら、学生だけじゃなくて一般の会社員の方も分け隔てなく入居付けしてくれる。
この判断は今でも良かったと思ってますね。
物件概要
購入当初のものになりますが、皆さんの参考になればと思い物件概要をご紹介します。
購入金額：２９００万円（土地２０００万、建物９００万）
融資金額：３１００万円（金利２．５%、融資期間１５年）
構造：軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺２階建て
築年：２７年
利回り：約１６％
今は少し利回りが落ちてますが、購入当時も安い家賃で募集してましたので、大きくマイナスになった訳ではありません。
築古物件のいいところは、これ以上家賃が下がりづらいというところです。
なので、費用対効果を考えながら入居に繋がる適切な設備導入や工夫をすることが大事なんですね。
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不動産投資 リスク管理には物件を複数持つこと キャッシュは大切よ
どーも、ようちゃんです。
２棟目の単身向け１２世帯木造アパートの購入
１棟目の鉄骨造１棟マンションを購入した僕は、これで年金対策も安泰だとホッとしていたんですが、不動産投資の本を見るにつれて、１棟だけではリスク管理が不安なことに気づきました。
それはなぜか？
例えば物件で空室が多く発生したときや、事件や事故が発生したときなど、キャッシュが回らなくなります。
その時、他に物件を所有していることで、キャッシュを補填することができます。
複数の物件を所有することで、リスク管理になるという訳です。
本やブログで日々勉強することも大事ですが、物件を購入し実際に運営することで気づくことも多い不動産投資。
これから２棟目のアパートを購入するまでのプロセスなんかを話したいと思います。
前回のブログでイケメン社長との出会いを書きましたが、その社長が仲介する木造１棟アパートを紹介されました。
県庁所在地の大学近くにある部屋数１２戸の木造アパート。
近くにはスーパーや病院もあって、立地は申し分なし。
田舎は車社会なので駐車場が必要。
このアパートは単身用で１２世帯分の駐車場は確保されている。
築年数がちょっと経っているので、近い将来外壁修繕が必要なのは確実だけど、利回りの良さでカバーされる。
気になる点
でも一つ気になる部分がありました。
３点ユニットバス
不動産投資家やアパート大家さんは用語を知っていると思いますが、この物件は３点ユニットバスになってます。
３点ユニットバスとは、風呂、洗面台、トイレが同じ空間の中にあるユニットバスで、ホテルの浴槽なんかに採用されています。
コンパクトに設置できるので部屋を広く取れて昔は人気だったそうですが、今となっては入居が決まりづらい代表的な設備。
でも、学生向けのアパートなので家賃を安くすれば決まるはず。
これは大きなデメリットにはならないだろうと判断し、買付証明書を記入しました。
融資申込み
１棟目を購入した時、融資決定まで３ヶ月もかかったので、同じくらい必要だと考えた僕は社長を紹介してくれた信用組合の支店長に融資打診をしました。
そしたら、１ヶ月程度で大丈夫だとの回答が。
地銀と全く違うのかな？と思いましたが、内諾が出たタイミングで売買契約書を締結しました。
融資特約
金融機関から融資を受けるのを前提とする契約の場合は、必ず融資特約（ローン特約）を付けます。
融資特約とは、通常契約書を締結してから金融機関に融資を申し込むんですが、融資が不可となった時に契約を白紙に戻しましょうという特約です。
僕が今まで購入してきた実例では、
- 買付証明書記載
- 物件概要を金融機関に持ち込み融資の打診
- 融資内諾
- 売買契約書締結（融資特約込）
- 融資決定
といった流れです。
買付を入れてから売買契約書を締結し、その後に金融機関を回る（断られたら別の金融機関にまた持ち込み）といった流れが一般的かも知れません。
僕は仲介不動産会社にとっても契約が流れることはしたくないので、万全を期す形をとってます。
まぁ、物件の動きが早い都心部では難しいかもしれませんが、田舎だとこんな感じがスタンダードな気がします。
融資決定
支店長の言う通り、１ヶ月程度で融資決定がされて（内諾は２週間程度）、売買契約書締結〜金消契約まで滞りなく進めることができました。
そして、信用組合の応接で初めて売主さんにお会いしました。
売主さんは６０代のおじいさんで、毎日ゴルフ三昧の悠々自適な生活を送っている方です。
その方も４０代頃から年金対策として不動産を買い増ししてきたそうです。
買主が僕のような若造だったのに、若い人に譲ることができて良かったと笑顔で感謝されました。
そして、手続き終了後にイケメン社長と売主さんと僕の３人で物件を見に行き、記念にと写真を撮りました。
株やFX取引だと人の顔は見えませんが、不動産取引は人の想いや感情や血が通っていて、あらためて素晴らしい投資の形態だなと感じた瞬間です。
もちろん嬉しいことや楽しいことばかりじゃなく、大変なことも色々ありますが、この物件も例外ではなかったので、次の記事からご紹介したいと思います。
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不動産投資成功のポイントは、安く買うことと融資の組み合わせ
どーも、ようちゃんです。
人との出会いが収益物件の購入に繋がる これホント
前回の記事で上品な女性社長との出会いをご紹介しましたが、その後も精力的に物件探しをしていた僕。
とにかく物件概要を取り寄せて内見してを繰り返してました。
でも、ネットに載っている物件って利回りだけみると魅力的なんですが、実際に見に行くと思っていたよりボロかったり、立地が悪かったり、駐車スペースが足りなかったり。
特に田舎の場合駐車スペースは死活問題でして、車を停めるスペースが無い＝成約に繋がらないなんて当たり前なんです。
なので、いくら新築でキレイでカッコいい物件でも、近隣含めて駐車スペースが無い物件は、空き部屋が埋まらないなんてザラ。
これは、都心部で活動している不動産投資家さんや、実際に入居されている方にとっては驚かれることと思います。
さすがに駅前や駅チカの物件は駐車スペースが無くても大丈夫ですが、日本の田舎は車社会なので、結局土日のレジャーには車を使う頻度が高い。
なので、駐車場はマストアイテムなんですね。
そんな駐車場の重要性を痛感している僕は、駐車場ありきの物件を探していました。
そんな時に信用組合の支店長から電話があり、紹介したい人がいるとのこと。
どうやら僕と同年代のアラフォーで、収益物件の売買をされている不動産会社の社長とのことです。
しかも自分でアパート経営をしている不動産投資家で、これは何としても会わねばなるまいと思い、アポイントを取りました。
アラフォーのイケメン不動産会社社長との出会い
信組の支店長の取り計らいで、お会いすることになった不動産会社社長。
第一印象は好青年で誠実そうな感じ。
挨拶を交わしてから今までの不動産投資の実績について聞きました。
社長さんは元々電気関係の仕事に就いていて、そこで電気工事士の資格を取り、屋内配線関係は自分でできるそう。
そして会社を退職し宅地建物取引主任者（宅建）の資格を取り、不動産会社に就職してノウハウを学び、独立したそうです。
自分でも複数の物件を所有していて、全て法人として購入しているとのこと。
中でも格安でボロの１棟アパートを購入して、リフォームを施して満室を維持している物件があるらしく、安く購入することが成功への第一歩と教えてくださいました。
そして、物件のポテンシャルはもとより、融資との組み合わせが大事ということも教えて下さいました。
アパート経営をしている身にとって、なるほどと思うとともに、この人以上に行動しなきゃイカンとハッパかけられた気持ちにもなりましたね。
そのイケメン社長と挨拶と世間話を交わした後に紹介していただいた物件が、僕の２棟目のアパートになります。
２棟目のアパートは１Ｋ１２世帯の学生向けアパート
イケメン社長の会社は仲介を専門にしていて、管理はしていません。
当時は収益物件の動きが比較的活発でしたので、取り扱っている物件もそこそこありました。
その中で、古くて３点ユニットだけども立地抜群なアパートを紹介してもらいました。
場所は県庁所在地の学生が多く住んでいる比較的中心部に近い地域。
利回りも良くて、これは！？と思った素晴らしい物件でしたが、年月を重ねるに連れて少しづつ綻びが出てきました。
購入から運営中の様々な出来事についてこれから少しづつご紹介したいと思います。
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不動産投資は人との出会い ご縁は物件購入のチャンスと捉えよ
どーも、ようちゃんです。
初めて購入した１棟マンションの運営が何とか軌道に乗った僕は、翌年さらにもう１棟買い増ししようと行動します。
今回からは２棟目となる収益物件を購入するまでのプロセスや人との出会い。
非常に魅力的な物件を逃してしまった話など、お伝えしたいと思います。
２棟目の収益物件の購入に向けて行動する
僕は、１棟目の鉄骨マンションを購入してから、さらに行動をするようになりました。
ネットで収益物件を確認するのは日常茶飯事で、良さそうな物件があれば資料を取り寄せ内見を繰り返す。
そんな日々を過ごしていたある日、地元の信用組合の支店長と職員さんがたまたま自宅に営業に来ました。
信組さん的には預金額の獲得というノルマをクリアするために足で稼いでいたそうなんですが、自宅にいた僕と話をしたところ、いい物件があれば前向きに融資しますとの嬉しい発言。
行動すると、こんな偶然ってあるんですよね。
その日は名刺交換をして帰ってもらいましたけど、その何日か後に支店長から電話がありました。
新たな出会い
「紹介したい人がいるんですが、都合付きませんか？」
僕は普段サラリーマンをしてるので、直ぐに予定を立てることができません。
本業での業務の遂行や、アポイントの状況を確認しなければ回答できません。
しかし、僕の答えは「◯日か◯日であれば大丈夫です」
予定は後から何とでも変えれる。
しかし、このチャンスは二度と現れないかもしれない。
そんな気持ちで２つ返事をしたのを覚えています。
地元で小規模事業者として活動している女性
いよいよ約束に日になって支店長から紹介されたのが、地元で小規模事業者として活動している売主の女性。
５０代くらいのとても上品な方でした。
ご家族で会社を経営していて、所有する物件を売却したいとのこと。
なんとご紹介いただける物件は２棟（どちらも木造）あり、早速物件概要を拝見させていただきました。
木造アパートを２棟紹介される
１棟目は総合病院近くにある８世帯のファミリータイプ。
場所的には町中から離れてるんですが、ここは田舎。
駅チカよりも複数の車を止めれる駐車スペースが重要で、世帯あたり２台の駐車スペースを確保できる木造アパート。
２棟目は海に近い場所にある４世帯のファミリータイプ。
駐車スペースは車１台確保できるも、潮風が当たり外壁の劣化が進んでいるとのこと。
この時点で２棟一括で３０００万との提示をされました。
・
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・
・
安っ！
利回りを計算するとゆうに２０％を超える・・・
僕は思いました。
美味しすぎる…
早速現地で内見しました。
８世帯アパートは大手のハウスメーカー製で、築２０年くらい。
空き部屋もありましたが、適正な家賃で募集すればすぐ埋まる感じ。
何より駐車スペースが多いのが評価に値する。
東日本大震災の時に建物にヒビが入ったが、外壁修繕で直るレベル。
そして安い
これは買いです。
４世帯アパートは海に近くて外壁が塩でやられている。
こっちも修繕で蘇るけど、場所的にちょっとマイナス。
駐車スペースも少なめなので、できれば遠慮したい。
僕が出した答えは…
８世帯アパートだけ買います！
売主さんからは「４世帯のほうはダメですか？」との声。
４世帯アパートは自宅から離れていたので、近場にある８世帯アパートだと何かあった時に直ぐに駆けつけられるからと、今考えるとちょっと意味不明な返答をした僕。
売主さんからは法人の決算時期が３ヶ月程度先のため、そこまで待って欲しいと言われて、一旦待ちの状態になりました。
この時点で購入する意志を伝えてるので、とりあえず１番手と思ってました。
いよいよ３ヶ月後・・・
玉砕
売主さんからの回答は、
「８世帯アパートを４０００万円で購入する方が現れたので、そちらの方に売却します。申し訳ない」
とのことでした。
えっ・・・！？
ショックでした。でも買付証明書も取り交わしてないので口頭での約束。
同じ４０００万円で買付を入れるか打診されましたが、修繕費も入れるとちょっと高い。
２棟同時に購入することにすれば、このようなことが無かったのかと少し後悔しました。
まぁ、今更言っても後の祭り。
こんなことは不動産投資では良くある出来事。
くじけても前に進まなければ何も変わらない。
信組の支店長に連絡して、今回は縁が無かったことを伝えると、数日後また合わせたい人がいると電話がありました。
その出会いが２棟目に繋がる貴重な出会いとなりました。
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不動産投資と融資は密接な関係 今融資を出す金融機関はココだ
どーも、ようちゃんです。
僕は平成２５年に、第１棟目の３階建てマンションを購入してから、今まで１棟アパートを５棟、中古戸建てを４戸買い足してきました。
僕の資産状況
現在の資産状況ですが、
- マンション１棟
- アパート５棟
- 戸建て４戸
現在の入居率
部屋数でいうと、全部で５７戸あります。
入居中は４９戸ですので、入居率は約８５％。
最近はイマイチの入居率になってます。
本音は９５％程度を確保したいんですが、閑散期に退去が集中したこともあって、なかなか直ぐには決まらない。
ここが田舎の痛いとこですね。
繁忙期の２〜４月ころまで決まらないと、なかなか難しいんです。
営業かけてもお客さんの絶対数が少ないので、すんなりはいきません。
ですので、ある程度空室が発生しても耐えられるような財務体制にしとかないと、正直辛いです。
僕の場合は、全体的に見るとキャッシュフローも確保できてるし、突発的な修繕が発生しても対処できるんですが、それぞれの物件を単独で見ると、難しい物件もあります。
今後は、減価償却（実際にお金が出ていかないけど、経費として計上できる魔法のような費目）が終わった物件から売却していこうと思うんですね。
投資金額
ちなみに購入にかけた費用ですが、最初に購入した１棟マンションにかかった諸経費として約１２０万円程度。
売主の社長さん自身の物件で、なんと仲介手数料はタダにしてもらったので、登記にかかる費用や火災保険料、融資手数料などにかかった感じです。
購入後、半年ほど経過すると不動産取得税の納付がありましたのでそれも含めます。
なので、実質的にかかったお金は１２０万円程度。超ザックリですがね。
ですが、融資を受けるためにある程度の資産開示が必要だったので、当時の金融資産は預金残高として約５００万円程度、しかも持ち家有りで住宅ローン返済中。
僕も妻も働いてるし、ある程度の安定した職種なのでそこは評価してもらいましたが。
おそらく、都心部で購入するなら金融資産１０００万円超は確実で、持ち家無し、世帯収入も２０００万円くらい無いと、今はスタートできない時代かと思います。
僕が始めた当時は、スルガ銀行問題前で不動産投資が盛り上がり途上の非常にいいタイミングだったので、非常にラッキーではありました。
今は金融庁の方針で融資が出にくい状況。
僕の住んでいる地域も例外ではなく、金利メリットが大きい地方銀行は購入金額の２割程度の自己資金を求められます。
自己資金がある人は全然問題ないんですが、これから始めようとする人には大変厳しい状態。
今融資してくれる金融機関
信用金庫、信用組合
そんな中で不動産投資の扉を開いてくれるのは
信用金庫、信用組合
どちらの金融機関も金利は少々お高め（２．５％くらいが相場かな）ですが、個人事業主のために力を貸してくれる心強い味方です。
そこに住んでいることが条件ということもあるので、都心部の方が地方で購入するのに利用するのはハードルが高そうですが、自分の出身地の信金・信組は使える場合があるので、相談する価値はありそうですね。
日本政策金融公庫
新たに不動産投資を始めようとする方にとって、最も頼りになるのが日本政策金融公庫（日本公庫）
昔は国民生活金融公庫といって、国金（こっきん）と呼ばれていたそうです。
公庫は政府が１００％出資する金融機関で、新規事業を立ち上げる個人事業主や小規模事業者に新規開業資金を融資してくれます。
ただし、国が関与しているだけあって、必要書類等はしっかり揃えて提出しなければなりません。
借入申込書のほか、創業計画書なども必要ですが、詳しい書き方や準備の仕方などは公庫に直接聞くか、仲介する不動産会社に聞いたほうがいいかと思います。
僕は初めての物件は地方銀行で融資を受けたんですが、今になると公庫に申し込んだほうがスムーズに行ったのかな？ と思うことがあります。
不動産投資にとって融資は切っても切り離せない大事なもの。
最近は融資状況が非常に厳しいんですが、信金・信組・公庫などの金融機関を活用し、まずは購入して実績を積むことが必要です。
実績を積んだ人には融資が有利になることが多いです。
そして、利回り、立地、築年数、それらがパーフェクトに組み合わせた物件は本当に数少ない。
めちゃくちゃ良い条件の物件の出現を待つより、まずはそこそこの物件を購入し実績を積み、不動産投資家として成長していきましょう。
もしくは、現金で安い中古戸建て１棟買いするとか、自分が不動産投資家として大家として向いているのか確認するのも大事。
行動しなければゼロ
勇気を持って踏み出せば、それが１になります。
行動しましょう。
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