不動産投資 築古物件は外壁修繕と管理会社の選択で満室へ
どーも、ようちゃんです。
２棟目の軽量鉄骨造アパート購入後の出来事
最初は順調なスタートを切った２棟目の軽量鉄骨造アパート。（木造じゃなかった、ゴメンナサイm(_ _)m）
購入当初は１１／１２の入居状況で、すぐに繁忙期がやってきたので満室になりました。
順風満帆な経営でホッとしたのもつかの間、外壁修繕の必要性に迫られます。
この物件は２０１４年に購入してて、当時築２７年の築古物件。
そりゃー色々ありますわな。
外壁は建設当時から何も手を加えられていなくて、屋根も部分的に劣化が激しい状態。
なのですぐに外壁と屋根の修繕が必要で、放っておくと雨漏りの原因になりかねない。
購入した年と翌年は資金面で難しかったので、２０１６年に外壁修繕を行いました。
初めての外壁修繕
アパート経営を始めてから色んな人との出会いがありましたが、たまたま本業のサラリーマン生活でも出会う機会があり、その方を通じて塗装屋さんを紹介してもらいました。
とても大人しそうな塗装屋の社長さん。
現地で打ち合わせを行い、見積もりを取り、修繕をお願いしました。
外壁と鉄部、屋根を含めて１２０万程度。
田舎だと割と安めでお願いできますね。
僕も初めての経験で、他に選択肢が無かったのでお願いしましたが、今思えば競争させるのも一つの手だったと思います。
でも、紹介してもらった手前、そのような義理を欠く行動はとれません。
ちなみにその塗装屋さんは別の物件も手掛けてもらったので、決して悪い訳じゃありません。
ただ、同じレベルでもう少し安く仕上げてくれる業者さんもいますし、今はそちらにお願いしているということです。
入居付け
古い物件ですので入居付けはそれなりに大変です。
賃料を安くすれば決まるんですが、安くせざるを得ない理由がこれです。
３点ユニットバスの弊害
この物件は３点ユニットバスを採用していて、風呂、洗面台、トイレが同じスペースの中にあり、ホテルのバスルームのようなイメージです。
正直、３点ユニットだと多くの家賃収入は望めませんし、入居者も決まりづらい。
購入時よりも家賃を多少下げることで入居者を何とか確保している状況です。
一度、バスタブとトイレの分離工事の見積もりを取ったことがあったんですが、軽〜く５０万円を超える^^;
これは投資としては難しい判断で諦めました。
逆に家賃を下げることで対応できると判断できました。
次に幅広い入居者募集のために行った行動です。
管理会社の変更
実は、購入当初は大学生協さんが管理していて、それを引き継いだ形だったんです。
ですが、大学生協さんの対象はあくまでも学生。
毎年春の時点で学生さんの入居が決まらなければ、来年の春まで空室状態が続きます。
大きな機会損失になります。
購入当初は割と客付けに積極的だったんですが、大学生協さんが取り扱う新築アパートが多くなってくると、そちら優先になってきたんですね。
自ずと築古の物件は後回しにされ始めます。
僕の物件も例外ではなく、春先に２部屋空くと１年間空き部屋が続くなんてザラになりました。
修繕が発生しても割安で対応してくれるし、決して管理会社としてダメでは無かったんですが、空室リスクを回避するために民間の管理会社に変更したんです。
そしたら、学生だけじゃなくて一般の会社員の方も分け隔てなく入居付けしてくれる。
この判断は今でも良かったと思ってますね。
物件概要
購入当初のものになりますが、皆さんの参考になればと思い物件概要をご紹介します。
購入金額：２９００万円（土地２０００万、建物９００万）
融資金額：３１００万円（金利２．５%、融資期間１５年）
構造：軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺２階建て
築年：２７年
利回り：約１６％
今は少し利回りが落ちてますが、購入当時も安い家賃で募集してましたので、大きくマイナスになった訳ではありません。
築古物件のいいところは、これ以上家賃が下がりづらいというところです。
なので、費用対効果を考えながら入居に繋がる適切な設備導入や工夫をすることが大事なんですね。
前の記事
次の記事
