不動産投資 僕の現在の購入条件を紹介します 投資は自己責任
どーも、ようちゃんです
不動産投資は色んな物件を経験して学んでいくことも大事
前回、戸建賃貸物件を購入した記事を書きました。
これで、学生向けの1Kアパートを2棟、ファミリー向けのメゾネット1棟、戸建賃貸4戸と、バラエティに富んだ物件になりました。
物件を絞らない理由
なぜ、一つの物件に絞らないかというと、それぞれのタイプでの良し悪しを、経験から得たいと思ったからです。
自分の欲しいタイプの物件を不動産屋さんに伝えて、不動産屋さんからいただいた物件情報を吟味した結果です。
そこで感じたことは、独身者・単身者向けの物件は、入れ替わりが多くて、退去の都度修繕費がかかるが比較的安め。
入退去が多いので、その都度かかる広告費や仲介手数料が結構負担になります。
対してファミリー向けは、一度決まると長く住んでもらえるが、退去の都度、部屋数が多くて修繕費が嵩む。
そして、次の入居者が決まりづらいこと。
じゃあ、どちらの物件がいいのか？
この時点では部屋数が多くて、多少の空室なら問題ない独身・単身向けが良いと思ってました。
でも、主に学生向けの物件なので、一度に3〜4人も退去すると、結構…いやかなり辛いです。
田舎だと繁忙期逃すと、次が決まりづらいし。
要は、場所が良くて利回りが高くて、返済比率が50%を切る物件じゃないと安定した収益は難しいんですね。
そう考えると独身・単身者物件でもファミリー向け物件でも、それほど変わらないんじゃないかと思えます。
しかし、毎月のランニングコストに置き換えてみると、入退去が頻繁にある独身・単身者向け物件は、退去が集中すると2ヶ月くらい収支がマイナスの月が多々発生します。
実入りが少ないのに返済額が変わらないので、仕方ないと言えばそうなんですが、精神安定上あまりよろしくない。
対してファミリー向けだと、退去が少なくて入居が決まりづらいので、月々の収支は比較的安定します。
なので、月々の返済比率を抑えることが出来た物件は、超々安定稼働になります。
客付けの工夫は1つも2つも必要で、最悪の場合○ヶ月フリーレントとかしないと、競争力を確保できないので、早めの対策が必要です。
ですが、1度決まると長期間入居が見込めるので、すぐに回収できるんです。
あと、4階以上のRCなども対象になりますが、エレベーターの管理費用等を考えると、エレベーターが無くてもいい3階建ての物件までが理想ですね。
理想の物件
ということで、僕の今の理想としては、
- ファミリー物件であること
- 3階以下でエレベーターが付いていないこと
- 世帯あたり2台の駐車場を確保できること
- 減価償却を長期間取れる築浅RCであること
- 返済比率を50％以下にできること
とまぁ、こんな物件を探しています。
利回りは良いに越したことないんですが、物件と融資の関係を考慮すると、長期間の融資を引けて、且つ返済比率を50％以下にできるならば、利回りはそこまで重要視しません。
と言いながら、利回り15％くらいの物件が理想ではありますが…
ただこれはあくまで理想であって、こんなハードルの高い物件なんて、
ねーよ！
というのが答えです。
購入条件のハードルを下げる
んじゃ、どんな物件を探しているかというと、構造には拘らず、物件と融資を組み合わせて返済比率を50％以下で組めて、駐車場を2台確保できるファミリー物件
が、今の僕の探している物件です。
今お住まいの地域や全国各地で収益物件を探しているけど、なかなか見つからないと嘆いている皆さん。
僕の購入条件が少しでも参考になれば嬉しいです。
ただ、最後にこれだけは言っておきます。
投資は全て自己責任
なので、僕の基準はあくまでも参考程度にして、皆さんそれぞれの基準をしっかり持って欲しいということ。
僕も基準はコロコロ変わりますし、エリアによっても全然基準は違います。
市況や人口構成や地域の特徴を吟味して、不動産会社と良く相談して、物件購入後のイメージやターゲットとなる入居者など、しっかり想像力を働かせて購入に踏み切りましょう。
それではまた
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