不動産投資 貸家賃貸物件の良い所と悪い所 入居付の反省点も
どーも、ようちゃんです。
戸建賃貸物件で起こった出来事と反省
アパートを買い進めていた僕ですが、リスクヘッジの観点から戸建賃貸物件にも手を出しました。
しかも、いつも購入している県庁所在地の物件ではなく、さらに田舎の小都市。
土地勘はあるとはいえ、なかなかのチャレンジだなと客観的に思いますが、戸建賃貸物件としたことが、後で僕を救ってくれるんですね。
さて、どんなことがあったかと言うと…
退去があっても、結構すぐに新しい入居者が決まる
しかもど田舎なのに！
っていうのは、ちょっと言い過ぎですが、やっぱり繁忙期を逃すとなかなか決まらないですね。
需要が供給を上回ると早く決まるんですが、人口減少が進む地方ですから難しいことは変わりません。
ですが、一般的なファミリータイプのアパートに比べると、多くの要望に応えてくれるのが貸家のいいところ。
今回は僕の所有する貸家で印象的だった出来事をご紹介します。
執拗な値下げ交渉をしてくる入居希望者
僕は管理会社と相談して、貸家をペット可としています。
ペットがいないご家庭の家賃は少し安くしています。
ペット有無の差別化を図っているんですが、やっぱり賃料を少しまけてほしいという入居希望者は一定数いらっしゃる。
ある時、ご夫婦とお子さん1人の3人家庭の入居希望者がおりました。
ペットはいませんので少しお安くしてたんですが、もう少し値引きしてくれれば入居すると提案を受けました。
繁忙期を過ぎていて、空室期間が長かった物件なので、少々安くても入居者が決まってほしいと考えていた僕は、その提案を受け入れ入居してもらいました。
近所トラブルを起こす入居者
数カ月後、管理会社の社長から連絡があり、そのご家族が近所の住人と少々トラブルを起こしているとのこと。
聞けば、奥さんがヒステリックで、何かに付けて噛み付く性格だそうで、入居時の家賃の値下げ要求も奥さんがしてきたそう。
最近では旦那さんとやり取りしているが、トラブルが収まらないので退去してもらおうと相談され同意しました。
問題を抱えた入居者さんは、近隣にも悪影響を与えがちなので、そうしてほしいと伝えたんですが、数週間後離婚が成立して旦那さんが出ていったと報告がありました。
え？奥さんはまだいるの…
その後、入居者の名義変更があり、奥さんの名字が変わりました。
旦那さんが出ていった後、奥さんは仕事を出来る精神状態じゃないので、生活保護を受給することになりました。
家賃に関しては、生活保護から直接入金されるので滞納は無いんですが、今後のことを考えると非常に心配です。
管理会社の社長からは、生活保護を受けているが市営住宅が空けばそちらに移ってもらうように、市役所の担当とも話していると報告がありました。
もちろん、市役所の担当者とは僕も直接話していますし、管理会社含めて3者合意済です。
貸家でお子さんに万が一のことがあれば非常にマズい。
そのうち、奥さんの知人の方が面倒を見てくれることになって、無事に市営住宅に移ることになりました。
ホッとしましたね、本当にお子さんに何事も無くて良かったです。
悲しい事故は絶対に起こってはいけません。
ご近所さんも胸を撫で下ろしたと報告をいただきました。
退去してから2〜3ヶ月は動きが無かったんですが、小型犬を飼われている入居希望者さんが現れ、家賃交渉無しにすんなり決まりました。
この1件で僕が学んだこと。
執拗な家賃交渉をしてくる入居希望者は、その後トラブルに発展しやすい。
その後、家賃交渉をしてくる方は一定数いますが、あまり酷い方は入居をお断りしています。
空室の恐怖よりも、入居後のトラブルの方が怖いと感じた体験談でした。
最後に、実際に戸建賃貸物件を所有している僕のリアルな評価をしたいと思います。
戸建賃貸物件の評価（別名：貸家とも言う）
- ペット可にすると差別化が図れるので、入居付けしやすい。
- 小さなお子さんがいるご家庭に選ばれやすい。
- 居住空間が広いので、退去時の修繕費がかかりがち。
- 1物件あたりの儲けが少ないので、資産拡大には向かない。（レバレッジの効果が小さい）
とまぁ、こんな感じですが、現金で安い戸建を購入してDIYで楽しめる人なら、趣味の延長で満足できるかもしれません。
資産を拡大して多くのお金を残したいと考える方にとっては、難しいタイプの物件ですね。
充分に資産を拡大した後に買い増すのであれば有効かと思いますが、資産拡大フェーズにおいては、やっぱりRC造や鉄骨造を狙うべきかと思います。
物件には良し悪しが必ずあります。
初めたばかりの頃、資産を拡大するフェーズ、資産を守るフェーズ、不動産投資においては色んな場面に遭遇します。
その時々で適切な物件を手に入れて、素晴らしい投資生活を送っていきたいものです。
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