コロナウイルスが不動産投資に与える影響は？ 今後の見通しは？
どーも、ようちゃんです。
コロナ禍の中、今後の不動産投資はどうなるのか？
いつになったら終わるんでしょうね。
2ヶ月前には、世の中がこんな風になるなんて想像もしてませんでした。
2ヶ月前と言えば、卒業式が中止になるとか強行するとか、そんなニュースが飛び交っていたのを思い出します。
市町村によって、それぞれ判断されたようですが、子どもたちや親御さんにとっては一生に一度の思い出が無くなって、本当に可哀相です。
僕も行くはずだったライブをキャンセル（自己判断で決定）してしまい、楽しみが段々と少なくなり始めた頃。
パンデミック前でもこんな状態で息苦しかったけど、まだマシだったですね。
その後、自粛・休業要請・不要不急の外出を控えるなど、ストレスフルな毎日に。
僕はコロナであっても勤務体系はほとんど変わらないので、普通に職場に行っていますが、事務室内は３密を避けて人を分散させたり、一部テレワークしたり、有給休暇を取るなど工夫しています。
ちなみに、僕の職場には新入社員が１名配属されましたが、歓迎会も無く、なんか可哀相だなと思います。
歓迎会はいらないってご意見や考え方もあると思いますが、最初くらいはね、しかも新卒だもの。
コロナ終息したら、みんなで美味しいもの食べに連れてってあげよう。
自粛期間
コロナの封じ込めに失敗したかどうかは、素人なのでわからないけど、GW終了に伴い当初予定されていた自粛期間が終わります。
東京などの罹患者が多い大都市圏は自粛期間の延長を発表しましたが、新たな罹患者の発生を抑えている地域などは、一部休業要請を解除する所も出てきています。
自粛による弊害
自粛による休業は、そこで働いている従業員の皆さんや、経営者はもちろんですが、色んな所に弊害が出ています。
人・モノ・金のいずれかが無くなると、大変な事態になるのを身を持って感じています。
以前、ニュースで見たのは、リーマンショックの時は金が動かなかったけど、コロナは人。
リーマンの時も大変だったけど、今回は世界中の人の行き来が無くなって、マジでヤバい。
政府や自治体は、コロナ封じ込めの対策はもちろんですが、「補償のない休業要請をしない」など国民が暮らしていけるように経済対策もしっかりやってほしいですね。
そして、コロナの影響は僕が実践している不動産投資にも影響が出始めてきてます。
不動産投資への影響
実際、僕の所有する物件ではまだ無いものの
- コロナの影響で収入が減ったので家賃を下げてほしい＝家賃減額
- 親がコロナの影響で職を失ったので大学を辞める＝アパート退去
- コロナの影響で会社が倒産して家賃を払えない＝アパート退去
などの影響が今後考えられます。
本当に他人事では無いので内心ビクビクしていますし、僕のように大半を金融機関からの借り入れで運営している方は、家賃減少により返済が滞らないように対策をする必要があります。
家賃減少の対策
まずは金融機関に相談すること
大家の努力不足による家賃減少とは違い、市況がそうさせた部分が非常に大きいので、まずは借り入れしている金融機関に相談する必要があります。
相談もせずに返済が滞ると、個人や企業の信用問題に発展してきます。
借り入れ金利が上がったり、一括返済を求められたり、新たな借り入れが出来なくなる可能性があるそうです。
新規のクレジットカード作成も出来なくなるみたいですね。
管理会社以外の不動産会社に客付けの営業をすること
これは平時の際は有効に働くことが多いんですが、中にはコロナによって家賃の支払いが厳しくなり、安い賃貸物件に移ってくる方も一定数いると思います。
大きな期待は出来ませんが、やらないよりはやったほうがいいレベルですね。
資金移動
物件を複数所有している方限定ではありますが、資金繰りが厳しくなった物件の通帳に、他の通帳から資金を移動することです。
通帳を物件ごとに分けるのは、物件ごとの収支を把握することはもちろんですが、資金の見える化によってこのような対策もしやすくなるということです。
物件売却
コロナの給付金対応で、金融機関は大変な状況になっていますが、まとまった資金を確保するためには売却することも対策の一つです。
僕はたまたま１棟アパートの売却が決まっていて、ある程度の資金繰りには余裕が生まれていますし、当初からキャッシュフローがマイナスになるような物件は選んでいないつもりです。
今回のような非常事態は頻繁に起こることは無いと思いますが、自分なりの購入条件をしっかり決めておかないとマズいことになりますね。
今後の不動産投資の見通し
最後になりますが、今後の不動産投資の見通しを僕なりにまとめてみました。
地方への移住者の増加
今回のコロナ禍で大きく変わったことと言えば、テレワークの可能性です。
ZOOMなどのライブチャット機能を使えば、そこにいなくても会議ができるし、通信環境を整えることで地方にいても東京と同じような生産性（職種によりますが）を生み出せます。
東京に小規模な事務所を置きながら、実質的な活動は地方で行う、そんな時代が来るのではないか（願望ですが）と思います。
物件価格の低下
家賃収入の減少や退去により、金融機関への返済が滞る不動産投資家が一定数増えると思います。
資金繰りに困った投資家が物件を売却したり、倒産、破産によって競売にかかる場合もあります。
決して喜ばしい事ではありませんが、購入価格が下がることで利回りの高い物件が市場に出回ることが考えられます。
ニーズの変化
コロナによりテレワークでも仕事が出来ると判断した会社や組織は、固定費の高い事務所を引き払う可能性があります。
そうなると、社員の多くは自宅で仕事をすることになります。
ですが、自宅だとご家族やペットの関係で、落ち着いて仕事が出来ない方も多いと思います。
そこで必要となるのが、仕事場の存在。
都心の事務所は無いので、各自オフィスを探さなければなりません。
週単位、月単位で使えて、Wi-Fi環境やプリンターなどの機能が整っていて、ZOOMをしても他の利用者に迷惑がかからないような対策をしている、シェアオフィスが注目を浴びるのではと思います。
もちろん、３密を避ける対策がされてることが重要ですが、今後の不動産投資、経営において一つのターニングポイントを迎えている気がしますね。
最後に
今回はコロナが不動産投資に影響を及ぼす内容を記事にしました。
正直言いますが、今まで安定が魅力だった不動産投資が今後どうなるか、予想が付きません。
早くコロナが終息して、経済活動が復活して、人々が元気に動き回れる世の中に戻ることを心から祈念します。
そして、こんな大変な状況下で働く医療従事者の皆様や、スーパーなどの販売員の皆様には本当に頭が下がります。
みんなで一丸となってコロナ危機を脱して、明るい未来を見れるように頑張りましょう。
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