不動産投資 超優良物件を購入しなかった理由 物件価格にビビるな！
どーも、ようちゃんです。
購入すれば良かった超優良物件 何で買えなかったのかご紹介します
僕は平成２５年に初めての鉄骨造小規模マンションを購入したんですが、購入する前もした後も、色んな物件を自分の目で見てきました。
そんな僕が、「買っときゃ良かった」「せめて買付だけでも入れときゃ良かった」「トライする価値があった」などなど、今でも惜しかった物件についてご紹介します。
このブログをご覧いただく皆さんにとって、良い物件を購入する参考にしていただけると嬉しく思います。
隣県の県庁所在地の鉄筋コンクリート造（RC造）マンション
平成２５年当時は、割安な物件がまだまだ多くあったんですが、僕の住んでいる地域は物件自体が少なかったんです。
なので、他県にも目を向けて物件を探していた時に見つけたのがこれ
価格：１億３千万くらい
利回り：１２％くらい
築年数：築１０年くらい
※かなりうろ覚えなので参考までに
この物件を見つけた時は、購入すれば即セミリタイアできるな…と小躍りしました。
だって、RC造の耐用年数は４７年なので、融資期間を３０年以上取れるんですよ。
しかも、減価償却費をたんまり取れる。
毎年の経費節減に超絶効果を発揮する。
こんな超優良物件はそうそうありませんでした。
とりあえず、サイトに問い合わせして物件概要を取り寄せて見に行きました。
第一印象は、築１０年だから外壁なんて補修の必要無いし、駅まで徒歩１０分くらいなので利便性も抜群。
近くに商業施設やスーパーが点在してるので、生活に全く困らない。
駐車場も世帯分確保されている。
これは絶対手に入れなきゃイカン！
ということで、僕がとった行動はコチラ
・
・
・
・
・
何もしない…
バカでしょ！
だいたいこんな物件に出会うこと自体少ないし、数字を見ても超優良、築１０年くらいなので物件自体もキレイで入居率も９割以上確保している。
じゃ、なぜ僕が購入に向かわなかったのか？
買えなかった理由
- 物件価格にビビった
- 他県なので融資を出す銀行が良くわからなかった
- 現地の不動産情報がわからなかった
- 何度も現地に行く手間が増えると思った
ってな感じ
まぁしょうが無いよね、まだ初めての物件を購入する前の出来事だから、自分で勝手にハードルを上げちゃったんですね
物件価格
まず、物件価格ですが、確かに億超えの物件ではあるものの、利回りの良さと耐用年数が残っているため融資年数が長く取れる。
金利交渉含めると月々の返済率は４０％程度に抑えることが可能。
安定した運用ができる可能性が非常に高いのです。
なので、物件価格だけ見るのでなく、融資年数との組み合わせで返済比率を概ね４０％〜５０％以下にできる物件を選択することが重要です。
融資を出す銀行
他県であっても、主要な地方銀行の支店があるケースは多いですし、都銀もあります。
対象物件のエリアを管轄に持つ銀行の支店がある場合は、物件概要を持ち込んで相談すれば一歩踏み出すことができます。
それすら行動しなかった当時の僕に対して、「アホか」と言いたい。
現地の不動産情報
これは未だに良くわかりません。
良くわからなければ金融機関の方や、ネットの情報や、知る術は山ほどあります。
アパマンショップやセンチュリー２１やミニミニなど、大手フランチャイズに加盟している不動産会社であれば、ある程度の信頼を得ている可能性もあります。
まぁ、売主さんが管理委託している会社を引き継ぐってのが、一番無難かなと思いますので、そんなに考える必要は無いかもしれません。
現地に行く手間
田舎に住んでいると、隣の町や隣県まで行くのに車がマストです。
しかも、１時間で行ってパッとやることやって帰るなんて、不可能に近いです。
なので、自主管理を基本にした運営はまずできません。
僕はいくつかアパートを所有してるんですが、現地に行くことはほとんど無く、近くの管理会社に管理を委託してます。
正直、購入して管理会社を決めてしまうと現地に行く必要が無いんです。
購入する時は現地での対応が必要かもしれませんが、基本的に遠隔操作ができることを覚えておきましょう。
まぁ、こんな感じで優良物件を逃してしまった僕ですが、他にも購入できなかった物件がありますので、別の機会にご紹介しようと思います。
前の記事
次の記事
