不動産投資 リスク管理には物件を複数持つこと キャッシュは大切よ
どーも、ようちゃんです。
２棟目の単身向け１２世帯木造アパートの購入
１棟目の鉄骨造１棟マンションを購入した僕は、これで年金対策も安泰だとホッとしていたんですが、不動産投資の本を見るにつれて、１棟だけではリスク管理が不安なことに気づきました。
それはなぜか？
例えば物件で空室が多く発生したときや、事件や事故が発生したときなど、キャッシュが回らなくなります。
その時、他に物件を所有していることで、キャッシュを補填することができます。
複数の物件を所有することで、リスク管理になるという訳です。
本やブログで日々勉強することも大事ですが、物件を購入し実際に運営することで気づくことも多い不動産投資。
これから２棟目のアパートを購入するまでのプロセスなんかを話したいと思います。
前回のブログでイケメン社長との出会いを書きましたが、その社長が仲介する木造１棟アパートを紹介されました。
県庁所在地の大学近くにある部屋数１２戸の木造アパート。
近くにはスーパーや病院もあって、立地は申し分なし。
田舎は車社会なので駐車場が必要。
このアパートは単身用で１２世帯分の駐車場は確保されている。
築年数がちょっと経っているので、近い将来外壁修繕が必要なのは確実だけど、利回りの良さでカバーされる。
気になる点
でも一つ気になる部分がありました。
３点ユニットバス
不動産投資家やアパート大家さんは用語を知っていると思いますが、この物件は３点ユニットバスになってます。
３点ユニットバスとは、風呂、洗面台、トイレが同じ空間の中にあるユニットバスで、ホテルの浴槽なんかに採用されています。
コンパクトに設置できるので部屋を広く取れて昔は人気だったそうですが、今となっては入居が決まりづらい代表的な設備。
でも、学生向けのアパートなので家賃を安くすれば決まるはず。
これは大きなデメリットにはならないだろうと判断し、買付証明書を記入しました。
融資申込み
１棟目を購入した時、融資決定まで３ヶ月もかかったので、同じくらい必要だと考えた僕は社長を紹介してくれた信用組合の支店長に融資打診をしました。
そしたら、１ヶ月程度で大丈夫だとの回答が。
地銀と全く違うのかな？と思いましたが、内諾が出たタイミングで売買契約書を締結しました。
融資特約
金融機関から融資を受けるのを前提とする契約の場合は、必ず融資特約（ローン特約）を付けます。
融資特約とは、通常契約書を締結してから金融機関に融資を申し込むんですが、融資が不可となった時に契約を白紙に戻しましょうという特約です。
僕が今まで購入してきた実例では、
- 買付証明書記載
- 物件概要を金融機関に持ち込み融資の打診
- 融資内諾
- 売買契約書締結（融資特約込）
- 融資決定
といった流れです。
買付を入れてから売買契約書を締結し、その後に金融機関を回る（断られたら別の金融機関にまた持ち込み）といった流れが一般的かも知れません。
僕は仲介不動産会社にとっても契約が流れることはしたくないので、万全を期す形をとってます。
まぁ、物件の動きが早い都心部では難しいかもしれませんが、田舎だとこんな感じがスタンダードな気がします。
融資決定
支店長の言う通り、１ヶ月程度で融資決定がされて（内諾は２週間程度）、売買契約書締結〜金消契約まで滞りなく進めることができました。
そして、信用組合の応接で初めて売主さんにお会いしました。
売主さんは６０代のおじいさんで、毎日ゴルフ三昧の悠々自適な生活を送っている方です。
その方も４０代頃から年金対策として不動産を買い増ししてきたそうです。
買主が僕のような若造だったのに、若い人に譲ることができて良かったと笑顔で感謝されました。
そして、手続き終了後にイケメン社長と売主さんと僕の３人で物件を見に行き、記念にと写真を撮りました。
株やFX取引だと人の顔は見えませんが、不動産取引は人の想いや感情や血が通っていて、あらためて素晴らしい投資の形態だなと感じた瞬間です。
もちろん嬉しいことや楽しいことばかりじゃなく、大変なことも色々ありますが、この物件も例外ではなかったので、次の記事からご紹介したいと思います。
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