不動産投資と融資は密接な関係 今融資を出す金融機関はココだ
どーも、ようちゃんです。
僕は平成２５年に、第１棟目の３階建てマンションを購入してから、今まで１棟アパートを５棟、中古戸建てを４戸買い足してきました。
僕の資産状況
現在の資産状況ですが、
- マンション１棟
- アパート５棟
- 戸建て４戸
現在の入居率
部屋数でいうと、全部で５７戸あります。
入居中は４９戸ですので、入居率は約８５％。
最近はイマイチの入居率になってます。
本音は９５％程度を確保したいんですが、閑散期に退去が集中したこともあって、なかなか直ぐには決まらない。
ここが田舎の痛いとこですね。
繁忙期の２〜４月ころまで決まらないと、なかなか難しいんです。
営業かけてもお客さんの絶対数が少ないので、すんなりはいきません。
ですので、ある程度空室が発生しても耐えられるような財務体制にしとかないと、正直辛いです。
僕の場合は、全体的に見るとキャッシュフローも確保できてるし、突発的な修繕が発生しても対処できるんですが、それぞれの物件を単独で見ると、難しい物件もあります。
今後は、減価償却（実際にお金が出ていかないけど、経費として計上できる魔法のような費目）が終わった物件から売却していこうと思うんですね。
投資金額
ちなみに購入にかけた費用ですが、最初に購入した１棟マンションにかかった諸経費として約１２０万円程度。
売主の社長さん自身の物件で、なんと仲介手数料はタダにしてもらったので、登記にかかる費用や火災保険料、融資手数料などにかかった感じです。
購入後、半年ほど経過すると不動産取得税の納付がありましたのでそれも含めます。
なので、実質的にかかったお金は１２０万円程度。超ザックリですがね。
ですが、融資を受けるためにある程度の資産開示が必要だったので、当時の金融資産は預金残高として約５００万円程度、しかも持ち家有りで住宅ローン返済中。
僕も妻も働いてるし、ある程度の安定した職種なのでそこは評価してもらいましたが。
おそらく、都心部で購入するなら金融資産１０００万円超は確実で、持ち家無し、世帯収入も２０００万円くらい無いと、今はスタートできない時代かと思います。
僕が始めた当時は、スルガ銀行問題前で不動産投資が盛り上がり途上の非常にいいタイミングだったので、非常にラッキーではありました。
今は金融庁の方針で融資が出にくい状況。
僕の住んでいる地域も例外ではなく、金利メリットが大きい地方銀行は購入金額の２割程度の自己資金を求められます。
自己資金がある人は全然問題ないんですが、これから始めようとする人には大変厳しい状態。
今融資してくれる金融機関
信用金庫、信用組合
そんな中で不動産投資の扉を開いてくれるのは
信用金庫、信用組合
どちらの金融機関も金利は少々お高め（２．５％くらいが相場かな）ですが、個人事業主のために力を貸してくれる心強い味方です。
そこに住んでいることが条件ということもあるので、都心部の方が地方で購入するのに利用するのはハードルが高そうですが、自分の出身地の信金・信組は使える場合があるので、相談する価値はありそうですね。
日本政策金融公庫
新たに不動産投資を始めようとする方にとって、最も頼りになるのが日本政策金融公庫（日本公庫）
昔は国民生活金融公庫といって、国金（こっきん）と呼ばれていたそうです。
公庫は政府が１００％出資する金融機関で、新規事業を立ち上げる個人事業主や小規模事業者に新規開業資金を融資してくれます。
ただし、国が関与しているだけあって、必要書類等はしっかり揃えて提出しなければなりません。
借入申込書のほか、創業計画書なども必要ですが、詳しい書き方や準備の仕方などは公庫に直接聞くか、仲介する不動産会社に聞いたほうがいいかと思います。
僕は初めての物件は地方銀行で融資を受けたんですが、今になると公庫に申し込んだほうがスムーズに行ったのかな？ と思うことがあります。
不動産投資にとって融資は切っても切り離せない大事なもの。
最近は融資状況が非常に厳しいんですが、信金・信組・公庫などの金融機関を活用し、まずは購入して実績を積むことが必要です。
実績を積んだ人には融資が有利になることが多いです。
そして、利回り、立地、築年数、それらがパーフェクトに組み合わせた物件は本当に数少ない。
めちゃくちゃ良い条件の物件の出現を待つより、まずはそこそこの物件を購入し実績を積み、不動産投資家として成長していきましょう。
もしくは、現金で安い中古戸建て１棟買いするとか、自分が不動産投資家として大家として向いているのか確認するのも大事。
行動しなければゼロ
勇気を持って踏み出せば、それが１になります。
行動しましょう。
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