不動産投資 アパートは駐車場数と建築業者の確認で購入見送りも正解
どーも、ようちゃんです。
買わなくて良かった 一見超優良に見えた物件の後の祭り
前回のブログで購入しときゃ良かった超優良物件のお話をしました。
本当に惜しかったですし、今も同じような物件が出てきたら間違いなく融資まで持ち込む気持ちはありますし、行動するでしょう。
程度が良くて利回りが良い鉄筋コンクリート造のマンションなんて、まぁ出てきませんね、特に僕の住んでいる地域では。
ちなみに、不動産投資関係の書籍を見ていくうちに、地方の鉄筋コンクリート造物件は、土地の価値に比べて建物価値が高いので減価償却が取りやすいとか、そもそも価値の無い土地を買うことがダメなどと色んな意見があります。
僕は、資産拡大するためにはキャッシュが必要だと思ってますし、優良物件を手にすることでキャッシュが得やすくなるので、決して否定はしません。
ただ、減価償却含めた経費の関係から、長期保有するか数年後に売却するか、そこの判断が重要だと思ってます。
個人所有だと５年以上保有しないと売却益に対する税金も大きいので、売却に関するある程度の知識も必要かと思います。
最初の物件を購入してから６年を経過しましたので、資産の入れ替えを視野に入れた行動を取っているのが、今の僕の現状です。
そんな、順調に物件を増やすことができた僕ですが、今まで購入に至らなかった物件の中で、一見素晴らしい物件に見えたものの、購入しなくてよかったと思う物件をご紹介します。
１Ｋ１６戸の単身用木造アパート
この物件は、当時築２０年程度で、外壁修繕が必要なものの利回りが約１６％で、かつ売れ残っていたのでディスカウントの可能性もあった物件です。
場所は県庁所在地の中でも地価が高めで、単身者やファミリー向けのアパートが立ち並び、近くに官公庁や企業の支社なんかが多く事務所を抱えている、人気のエリアです。
築年も経過しているので、家賃も低めに設定されていて、満室に近い入居率を確保する一見すると素晴らしい優良物件でした。
でも、検討はするものの買付には至らない、それはなぜか？
買付しなかった理由は２つ
- レ◯パレス物件だったから
- 部屋数分の駐車場が無かったから
まずは１ですが、施工不良問題が発覚し今非常に問題になってますね。
当時は施工不良の話は無かったんですが、僕の周りの人や噂話では、壁が非常に薄いと言われてました。
ただでさえアパートは隣部屋の音が聞こえやすいのに、さらに薄いということは入居者さんのストレスが半端ないです。
ご近所トラブルにもなりかねないですし、早期退去にも繋がりかねません。
何より、悪い噂というのは広がりやすいので、レ◯パレス物件は嫌という評判が広がることで、目に見えた入居率の低下や家賃低下になります。
ということは、始めから手を出さないことが懸命。
どの業者が建てたのか物件概要だけではわからないことが多いので、現地調査で確認することが重要なんですね。
もし購入していれば、今頃入居率と家賃の低下でキャッシュが回らなくなるだけじゃなくて、売るに売れない悪循環に陥っていたと思います。
そして２ですが、この物件は駐車場が２台分しかなかったんです。
当時は周りに空き駐車場があれば大丈夫と思ってたんですが、車社会の田舎で単身者の重要な足となる車が近くに置けないというのは、やはり問題。
自分に置き換えて考えた時に、やっぱり駐車場はマストアイテムだったんです。
まぁ、何ヶ月も売れ残ってたので、そもそも需要の無い物件だったのかもしれませんし、接道も悪かったので融資も出にくかったのかもしれません。
買いたい病にかかっていた当時の自分に、今となって褒めてあげたいと思いますね。
そして、同じレ◯パレス物件をその後２棟ほど紹介してもらいました。
同じような物件をその後も紹介される
１つ目は住宅街のど真ん中にある１Ｋ１２部屋の物件
地価は高めの場所だったんですが、ここにアパートを借りて会社に通勤するのは非常に利便性が悪い。
駐車場も少なくて僕は購入を見送ったんですが、その後購入者が外壁修繕を施されたんです。
数カ月後にアパートの前を通ったんですが、多くの部屋の郵便受けに目張りがされていて、入居率が悪いのが目に見えてわかりました。
その時、買わなくて良かったと心の底から思いましたね。
２つ目は病院の近くにある１Ｋ１０部屋の物件
不動産会社からは、利回りも高くて入居率もずっと高い優良物件と紹介されたんですが、かなりの築古で家賃設定も低すぎて、大規模修繕が発生したら一気にキャッシュが飛ぶなぁと迷いました。
実はこの物件は買付を入れたんですが、その時点で３番手。
結局１番手の方が融資が通って購入されたようです。
家賃低めの設定で、生活保護受給者も入居させていたようです。
生活保護受給者は他に行くところが無い方も多く、何年も住んでいただけるだけじゃなくてトラブル自体も少ないと聞いたことがあるんですが、当時の僕は少々不安でした。
今でこそ、許容できるメンタルを持ってますが、その後のレ◯パレスの状況を見ていると、購入できなくて良かったと思っています。
施工不良問題の詳しいところは割愛しますし、ググれば関連記事がいっぱい出てきますのでここでは語りません。
ですが建設業界は不透明な部分が多いですね。
オーナーの不利益に繋がったり、入居者さんの不満に繋がるような施工をする業者が、この問題を機に、少しでも減るように願ってやみません。
前の記事
次の記事
