不動産投資 初めてのファミリータイプは駐車場問題勃発で空室続き
どーも、ようちゃんです。
３棟目のアパート購入に向けて僕が取った行動は？
順調に２棟のアパートを購入した僕は、さらなる収益拡大とリスクヘッジを目指して、３棟目の物件購入に向けて行動を開始します。
複数の物件を持つと、収益が増えるだけじゃなくて、何かあった時のリスク対策にも繋がります。
僕の場合は、２棟目の軽量鉄骨造アパートの外壁修繕が必要となった時に、貯まっていたキャッシュをそこに投下できたのが大きかったです。
実は、２棟目購入した時の信用組合で、毎月の積立預金を依頼されまして、言われるがまま加入したんですが、給料天引きと同じで知らないうちに預金が貯まってるんですね。
信用組合さんには申し訳なかったんですが、一旦積立預金を解約して修繕費用にあてて、再度加入し直すという暴挙に出たわけでございます。
信用組合の支店長代理からは「えっ？」みたいな、かなりビックリ顔をされましたが、事情を話して今では融資も普通に受けれてますので、特に問題なし。
逆に今では３棟もアパート融資を受けてますので、当時の影響は全然無かったんですよね。
結果して、通帳に残っている預金額は全く変わらず、積立預金の証書のみ新しくなった訳で、精神衛生上非常に安定していたなとつくづく思います。
そんな複数の物件を所有することになった僕ですが、早速次の物件購入に向けて行動をします。
僕が取った行動
インターネットサイトや不動産会社のホームページを物色して、良さげな物件情報を取得して現地調査を行う。
今までと全く変わりません。
しかし、今までと大きく異なる動きがあります。
それは、
不動産会社からの直接の営業があること。
今まで、不動産会社から物件概要を取り寄せては現地調査を繰り返す日々を送ってたんですが、実際に購入することで、「この人は買える人」という意識を植え付けれたんです。
不動産会社は、物件の売買により仲介手数料を得ることを生業の一つにしています。
もちろん、安く土地を購入して新築戸建てを建てたり、賃貸物件の管理等も収入源にはあります。
仲介手数料は、売主と買主からいただけるので、かなり美味しい収入と私は思ってます。（不動産業界で働いたことが無いので詳しくはわかりませんが…）
不動産の所有権を動かして流通させることが商売になるんです。
不動産を「買いたいと思っている人」より「買える人」に話を持っていくほうが収入になりますわな。
ということで、僕のところにも何棟か購入の打診をされました。
３棟目ファミリータイプ木造アパートの購入
そんな時に、たまたまインターネットサイトを見ていたら、ファミリータイプの２ＬＤＫ×４戸の物件を見つけました。
仲介業者が地元の不動産会社だったので早速問い合わせて物件概要を取得。
現地を見に行くと、メゾネットタイプの４世帯アパートで、外壁がかなり傷んでいる状態でした。
でも、２棟目の修繕を経験している僕は、大体の修繕費を予測して、その分を値引いて買付を入れました。
気になる点と言えば、世帯あたり１台分の駐車場しか無いことと、近隣に駐車場が無いこと。
そうなんです、今の田舎のご家庭は、旦那さんと奥さんとそれぞれ車を所有していて、お互い働いている。
ファミリータイプの客付け条件
ファミリータイプの物件は世帯あたり２台分の駐車場を確保する必要があるんです。
近くに駐車場があればまだしも、３棟目の物件の近くには…ほとんどない。
というのは、後で気づいたことで、客付けにも苦労することになるんですが、買付を入れた当時は「ファミリータイプだから入居付さえすれば、長期間入居してくれるはず(^o^)」とウキウキしてました。
なぜファミリータイプなのか
実は３棟目の物件を購入するにあたり、ファミリータイプを第一希望にしてたんです。
なぜかというと、単身用だと入れ替わりが激しくて、その都度リフォーム費用が嵩むし仲介手数料もバカにならないので。
しかも、ファミリータイプは今までに経験が無く、初めてのことにテンションも上がるんですよね。
恋は盲目ではありませんが、お目当ての物件が見つかると、いい所ばかりが目について欠点はおざなりになります。
投資ですから、しっかりと数字を見て、エリアを吟味して、ニーズにマッチするか検討を重ねなければなりませんが、いい経験になったと思います。
ちなみにこの物件ですが、１年ほどは満室で推移したんですが、１部屋空くとずっと決まらずに、最近もう一部屋空いて空室が半分になりました。
さすがに持ち出しが発生する状況になりましたので、結構キツイです。
やはり、部屋数が少ないのも投資としてはマイナスですね。
空室のストレスがドンとのしかかってくるのです。
３棟目を購入したことでの教訓
- 田舎のファミリータイプは、１世帯あたり２台の駐車スペースを確保すること
- 部屋数は最低でも６部屋の物件を選ぶこと（４部屋だと空室リスクが大きい）
- マイナス面をしっかり見極めて、許容できるかしっかり検討すること
まだまだ不動産投資家として未熟な僕の経験談でした。
３棟目の物件概要
物件価格：１３５０万円
融資条件：１５００万円 １５年返済
当初利回り：約１７％
築年（当時）：築１９年
投資は本当に学ぶことが多いですね、でもとっても楽しいです。
この頃から僕はアパート経営は豊かになるための手段の一つだと考えるようになりました。
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